Глоссарий торговой недвижимости

Акт приёма-передачи — документ, которым помещение фактически передаётся арендатору, а при прекращении договора возвращается арендодателю. Фиксирует дату, состояние помещения, показания приборов учёта и замечания сторон.

Арендатор — сторона договора аренды, которая получает помещение во временное владение и пользование за плату. В торговом центре арендаторов различают по роли: якорные сами генерируют поток посетителей, галерейные формируют основной арендный доход объекта.

Арендная нагрузка (occupancy cost ratio) — отношение совокупных платежей арендатора за помещение (аренда, эксплуатационные и маркетинговые сборы) к товарообороту. По данным «Магазин Магазинов» на середину 2026 года: гипермаркет FMCG — 1,5–3 %, магазин галереи — 8–15 %, формат до 50 м² — 12–25 %.

Арендные каникулы — предусмотренный договором период, в течение которого арендатор освобождается от базовой арендной платы полностью или частично. Обычно предоставляются на время отделочных работ и первые месяцы после открытия.

Арендодатель — сторона договора аренды, которая передаёт помещение во временное владение и пользование и получает арендную плату. Право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, прямо уполномоченному собственником.

Базовая арендная ставка — фиксированная часть арендной платы, установленная за квадратный метр помещения. В российской практике котируется в рублях за квадратный метр в год и, как правило, не включает эксплуатационные расходы, коммунальные платежи и маркетинговый сбор.

Вакантность торгового центра — доля свободных арендопригодных площадей от общей GLA, выраженная в процентах. Здоровым для стабильного объекта считается уровень 3–7 %: полный ноль означает заниженные ставки, а показатель выше 12–15 % указывает на системные проблемы концепции или локации.

Договор аренды — соглашение, по которому арендодатель передаёт арендатору помещение во временное владение и пользование за плату. Для аренды здания или помещения обязательны два условия: точное описание объекта и размер арендной платы; без любого из них договор считается незаключённым.

Долгосрочный договор аренды — договор со сроком год и более. Для зданий и помещений он подлежит государственной регистрации: без записи в ЕГРН он связывает подписавшие его стороны, но не противопоставляется третьим лицам.

Зона охвата — территория, с которой торговый объект получает основную часть покупателей. Делится на первичную, вторичную и третичную; в классических моделях на первичную относят порядка 60–70 % покупателей, но фактическая доля определяется по данным конкретного объекта.

Индексация арендной ставки — предусмотренное договором периодическое увеличение арендной платы. Размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если договором не установлено иное.

Каннибализация — ситуация, когда новая точка, канал или формат отнимают продажи у собственного действующего бизнеса при пересечении зон охвата. Допустимый уровень определяется экономикой конкретной сети: оценивают прирост совокупного результата кластера, а не падение отдельной точки.

Комбинированная арендная ставка — схема расчёта арендной платы, при которой арендатор платит минимальную гарантированную сумму, а если процент от его товарооборота оказывается выше, доплачивает разницу. Основной формат для галерейных арендаторов торговых центров.

Краткосрочный договор аренды — договор со сроком менее года, который не подлежит государственной регистрации. Отсюда распространённая на рынке практика заключения договоров ровно на одиннадцать месяцев.

Маркетинговый сбор — регулярный платёж арендатора на продвижение торгового центра в целом. Начисляется отдельно от базовой ставки и эксплуатационных расходов, обычно рассчитывается от площади помещения или как доля арендной платы.

Неотделимые улучшения — результаты работ арендатора, которые невозможно отделить от арендованного помещения без вреда для него. Категорию определяет возможность демонтажа без ущерба, а не вид работ; судьба улучшений и вопрос о возмещении определяются договором.

Обеспечительный платёж — денежная сумма, которую арендатор вносит в обеспечение своих обязательств по договору. В торговой недвижимости обычно составляет от одного до трёх месячных платежей и при нарушении договора засчитывается в счёт требований арендодателя.

Опцион на продление — закреплённое договором право арендатора продлить аренду на новый срок на заранее согласованных условиях. Его следует отличать от преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, которое даёт лишь приоритет при прочих равных.

Предварительный договор аренды — соглашение сторон заключить в будущем основной договор на заранее согласованных условиях. В торговой недвижимости чаще всего применяется в строящихся объектах, в том числе когда будущее помещение ещё не создано или не оформлено как объект недвижимости.

Процент с оборота (turnover rent) — договорное условие, по которому арендная плата рассчитывается как согласованный процент от товарооборота арендатора. Обычно сочетается с минимальной гарантированной частью MGR и не совпадает с показателем совокупной арендной нагрузки.

Ставка капитализации (cap rate) — отношение годового чистого операционного дохода к стоимости объекта. Это однопериодная доходность без учёта заёмного финансирования; стоимость через неё определяется делением NOI на ставку, а не умножением.

Субаренда — передача арендатором арендованного помещения или его части третьему лицу. Допускается только с согласия арендодателя, а срок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды.

Торговая галерея — часть торгового центра, занятая небольшими магазинами между якорями. Часто занимает 40–60 % арендопригодной площади и при этом формирует основную долю арендного дохода: доходность квадратного метра здесь кратно выше якорной.

Фуд-корт — зона общепита с общей посадкой и преимущественно сетевыми операторами быстрого питания. Фудхолл — гастрономическое пространство с авторскими концепциями, собственным дизайном и ролью самостоятельной точки притяжения. Различаются моделью, а не площадью.

Эксплуатационные расходы — платёж за содержание общих зон, инженерных систем и территории торгового центра. Начисляются отдельно от базовой арендной ставки; способ распределения между арендаторами задаёт договор — фиксированным тарифом за квадратный метр либо возмещением фактических затрат.

Эффективная арендная ставка — совокупность арендных платежей за весь срок договора, делённая на срок и на площадь. В отличие от котируемой ставки, учитывает каникулы, скидки и ступенчатый рост. Единой методики расчёта не существует: состав включаемых платежей стороны определяют явно.

Якорный арендатор — крупный арендатор торгового центра, который сам привлекает поток посетителей и удерживает его в объекте. Занимает от 5 до 40 % арендопригодной площади, платит пониженную ставку и подписывает договор на 10–15 лет: центр покупает у него трафик, а не арендный доход.

Break option — предусмотренное договором право стороны досрочно прекратить аренду в одностороннем порядке. По срочному договору такое право возникает только если оно прямо закреплено в договоре; стороны-предприниматели вправе установить плату за отказ.

Fit-out период — срок, в течение которого арендатор ведёт в помещении отделочные работы: от получения доступа до открытия магазина. По длительности часто совпадает с арендными каникулами, но это разные условия договора.

GBA (Gross Building Area) — общая площадь здания, рассчитанная по принятой методике измерения: арендопригодные, общие, технические и служебные помещения. Встроенный паркинг может входить в GBA либо учитываться отдельно, поэтому при сравнении объектов методику проверяют отдельно.

GLA (gross leasable area, арендопригодная площадь) — суммарная площадь торгового центра, которую можно сдать в аренду. Не включает коридоры, санузлы, технические и служебные помещения. Обычно составляет 50–70 % от общей площади здания (GBA) и служит базовой метрикой при оценке объекта.

Gross lease — модель аренды, при которой ставка включает расходы на содержание объекта. Net lease — модель, при которой часть или все расходы по содержанию и владению объектом арендатор оплачивает дополнительно к базовой ставке. Различие определяет, на ком лежит риск роста затрат.

LFL (like-for-like) — сопоставимые продажи: сравнение товарооборота одних и тех же торговых точек, работавших полные оба периода. Отсекает эффект открытий и закрытий и показывает, растёт ли бизнес по существу, а не за счёт расширения сети.

MGR (Minimum Guaranteed Rent) — минимальная гарантированная арендная плата: фиксированная сумма, которую арендатор платит независимо от товарооборота. В договорах с процентом с оборота платёж обычно определяется как большая из двух величин — MGR или расчётный процент.

NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход объекта: поступления от аренды и дополнительных источников минус операционные расходы, до вычета процентов по кредиту, налога на прибыль и амортизации. Основной показатель для сравнения объектов и прямой капитализации.

Shell and core — состояние, в котором арендодатель передаёт помещение с готовым конструктивом, фасадом и инженерными сетями, подведёнными до границы блока, а все внутренние работы выполняет арендатор. Конкретный перечень работ каждой стороны определяется приложением к договору.

Triple net (NNN) — модель аренды, при которой арендатор сверх ставки несёт три группы расходов: налоги на имущество, страхование и содержание объекта. Термин из англо-американской практики; в России реализуется условиями договора, а не отдельным его видом.

Turn-key отделка — вариант передачи помещения, при котором арендодатель за свой счёт выполняет отделочные работы по согласованному с арендатором проекту и передаёт помещение готовым к запуску торговли.

White box — состояние помещения, подготовленное под финишную отделку арендатора: выровненные стены, стяжка пола, разводка инженерных систем внутри блока, базовое освещение и приборы учёта. Наполнение термина не стандартизировано и определяется приложением к договору.