Как считается
Вакантность — это свободная арендопригодная площадь, делённая на общую GLA и умноженная на сто. Объект с 40 000 м² GLA и 2 400 м² свободных площадей имеет вакантность 6 %.
Считать нужно именно по площади, а не по количеству помещений. Десять пустующих киосков по 15 м² и один пустой блок в 1 500 м² — это одна и та же цифра в штуках и совершенно разные ситуации по деньгам.
Почему ноль — плохо
Нулевая вакантность выглядит как достижение, но чаще означает, что ставки занижены относительно рынка. Заполненный объект без единого свободного метра лишён возможности ротации: нельзя завести нового оператора, не выселив старого, и нельзя усилить tenant mix, потому что для этого нет места.
Здоровый уровень 3–7 % оставляет пространство для манёвра и обычно означает, что ставка соответствует спросу.
Скрытая вакантность
Официальная цифра не показывает всей картины. Помещение может числиться занятым, но фактически не работать: арендатор не открылся, находится в арендных каникулах, платит символическую ставку в ожидании расторжения или занимает площадь под склад вместо торговли.
Эта скрытая часть иногда сопоставима с официальной вакантностью. При аудите объекта проверяют не список договоров, а фактическую работу: открыт ли магазин, есть ли выручка, платится ли полная ставка.
О чём говорит рост
Разовый скачок после ухода одного крупного арендатора — событие, а не тенденция. Тревожный сигнал — устойчивый рост в течение двух-трёх кварталов при неизменной ставке, особенно если параллельно растёт срок экспозиции свободных помещений.
Причины обычно в одном из трёх: изменилась зона охвата (открылся конкурент, поменялась транспортная схема), устарела концепция и tenant mix не отвечает спросу, либо ставка оторвалась от того, что локация реально может дать арендатору. Диагностика начинается с сопоставления вакантности с трафиком и оборотами: падающий трафик и растущая вакантность — проблема концепции, стабильный трафик при растущей вакантности — проблема ставки.