Что такое базовая ставка
Базовая ставка — та часть арендной платы, которая не зависит ни от результатов работы арендатора, ни от фактических затрат объекта. Это фиксированная величина, привязанная к площади и сроку.
В торговых центрах она редко существует сама по себе. Чаще базовая ставка — один из элементов совокупного платежа наряду с процентом с оборота, эксплуатационными расходами и маркетинговым сбором.
Как котируется
Российский рынок торговой недвижимости котирует ставки в рублях за квадратный метр в год. Это отличается от жилой аренды, где принято считать помесячно, и от части международных рынков, где встречается котировка за месяц.
Три уточнения, без которых цифра ставки не означает ничего:
Налог на добавленную стоимость. Ставка может быть указана как с НДС, так и без него. Разница между двумя котировками одного и того же помещения существенна, и в объявлениях это указывают не всегда. Вопрос уточняется до расчётов, а не после.
База начисления. Ставка применяется к арендуемой площади по договору, а она может отличаться от той, что арендатор считает своей: в отдельных объектах в расчёт включают долю общих зон.
Период применения. В договоре ставка часто ступенчатая: первый год ниже, дальше выше. Котировка обычно называет ставку первого полного года — не средневзвешенную.
Чего в ставке нет
Классическая ошибка при сравнении двух предложений — сопоставить базовые ставки и выбрать меньшую. За пределами базовой ставки в торговом центре остаются:
- эксплуатационные расходы;
- коммунальные платежи по приборам учёта;
- маркетинговый сбор;
- процент с оборота, если он превышает гарантированный минимум;
- разовые платежи: обеспечительный платёж, иногда плата за подключение мощностей.
Совокупный платёж по объекту с низкой базовой ставкой и высокой эксплуатацией может оказаться выше, чем по объекту с обратной структурой. Сравнение корректно только по полному платежу, приведённому к квадратному метру.
От чего зависит уровень ставки
Внутри одного торгового центра ставки различаются кратно. Основные факторы: этаж и удалённость от вертикальных связей, площадь блока (чем крупнее, тем ниже ставка за метр), категория арендатора и его роль в объекте, длина договора и объём обязательств по нему.
Якорные операторы платят кратно меньше галерейных за квадратный метр — это не скидка, а плата за то, что якорь приводит поток. Экономику объекта формирует галерея.
«Магазин Магазинов» проводит аудит и оптимизацию условий аренды торговых сетей и подбирает помещения в торговых центрах.