Кто может быть арендодателем
Гражданский кодекс определяет арендодателя как сторону, передающую имущество во временное владение и пользование, и прямо указывает: право сдачи в аренду принадлежит собственнику либо лицу, управомоченному собственником или законом.
В торговой недвижимости это означает три возможные конструкции:
- Собственник сдаёт напрямую — самая распространённая схема для небольших объектов и стрит-ритейла.
- Управляющая компания сдаёт от имени собственника по агентскому договору. Договор аренды при этом заключается с собственником, УК действует как представитель.
- Управляющая компания сдаёт от своего имени — если объект передан ей в доверительное управление или она сама арендует объект целиком и сдаёт помещения в субаренду.
Для арендатора различие принципиально: от того, кто является стороной договора, зависит, к кому предъявлять требования и что произойдёт при смене управляющей компании.
За что отвечает арендодатель
Базовый набор обязанностей:
- передать помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению, в согласованный срок и по акту;
- предупредить арендатора о правах третьих лиц на объект — залоге, сервитуте, ранее заключённых договорах;
- отвечать за недостатки помещения, которые не были оговорены при заключении договора;
- обеспечивать работу инженерных систем и содержание общих зон, если договором не установлено иное.
В торговых центрах на арендодателя дополнительно ложится то, чего нет в обычной аренде: поддержание концепции объекта, маркетинг, обеспечение трафика и управление составом арендаторов. Формально это редко оформляется как обязанность, но именно за это арендатор платит ставку выше, чем за сопоставимое помещение вне торгового центра.
Смена собственника не прекращает аренду
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Новый собственник становится арендодателем на условиях действующего договора.
Одна оговорка. Если долгосрочный договор подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован не был, противопоставить такую аренду покупателю, который о ней не знал и не должен был знать, значительно труднее. Для арендатора это ещё один аргумент в пользу регистрации, для покупателя объекта — повод проверять не только реестр, но и фактическое занятие помещений.
Это правило — одна из причин, по которым при покупке торгового центра арендные договоры изучаются так же тщательно, как и техническое состояние объекта: покупатель приобретает не только здание, но и весь пул обязательств перед арендаторами со всеми ранее согласованными скидками, каникулами и опционами.
Что определяет доход арендодателя
Доход собственника объекта формируют не ставки в подписанных договорах, а фактически собранный платёж за вычетом операционных расходов и потерь от простоя. Поэтому качество работы арендодателя измеряется не средней ставкой, а чистым операционным доходом и устойчивостью пула арендаторов.
«Магазин Магазинов» работает на стороне собственника: ведёт брокеридж торговых объектов и заполняет объекты арендаторами.