Что обычно передаётся
Shell and core в дословном переводе — «оболочка и ядро»: несущий каркас здания и его инженерное ядро. Применительно к отдельному блоку в торговом центре это означает, что помещение получено в состоянии, пригодном для начала отделочных работ, но не для торговли.
В типовой перечень работ арендодателя входят:
- несущие конструкции, перекрытия, межблочные перегородки
- наружные стены, фасад, проём под витрину или сама витринная конструкция
- кровля и гидроизоляция
- бетонное основание пола — иногда с черновой стяжкой, иногда без неё
- электроснабжение: выделенная мощность, подведённая до этажного или блочного щита
- водоснабжение и канализация — до точки подключения, если она предусмотрена для этого блока
- магистрали вентиляции, отопления, кондиционирования до границы помещения
- магистральный участок системы пожаротушения и пожарной сигнализации
- каналы для слаботочных сетей
Чего в этом состоянии нет
Внутри блока нет ничего, что видит покупатель: чистовых полов, потолков, внутренних перегородок, разводки инженерии по помещению, торгового освещения, оформления витрины, вывески, торгового и холодильного оборудования. Всё это — зона ответственности арендатора и его бюджет.
Единого стандарта не существует
Термин пришёл из международной практики и в России используется теми же словами, но нормативного содержания у него нет. Два собственника, оба честно написавшие в договоре «shell and core», могут передать помещения, различающиеся по объёму выполненных работ на существенную величину.
Поэтому смысл имеет не название состояния, а приложение к договору с разграничением работ — таблица, где построчно указано, что делает арендодатель и что арендатор. Формулировка «помещение передаётся в состоянии shell and core» без такого приложения не значит почти ничего.
Что проверять до подписания
Выделенная электрическая мощность в киловаттах. Не «достаточная для торговли», а конкретная величина с указанием точки подключения. Для общепита, косметики с климатическим оборудованием или магазина с интенсивным освещением недостаток мощности превращается в отдельный дорогостоящий проект.
Наличие точки водоснабжения и канализации. Для непродовольственной галереи это может быть не нужно, для общепита — определяет саму возможность работать в этом блоке. Подвести канализацию к блоку, для которого она не предусмотрена проектом здания, как правило, невозможно или несоразмерно дорого.
Возможность вытяжки и её маршрут. Для кухни, как правило, требуется выброс на кровлю. Наличие технической возможности проверяется до переговоров о ставке, а не после.
Чистая высота. Не высота от плиты до плиты, а расстояние от чистого пола до низа коммуникаций — именно она определяет, поместится ли торговое оборудование и какой будет потолок.
Допустимая нагрузка на перекрытие. Критично для складской зоны, тяжёлого оборудования, аквариумов, сейфов.
Дата фактической передачи и состояние на эту дату. Проект — не то же самое, что построенный объект. Состояние принимается актом приёма-передачи с фиксацией замечаний.
Как это влияет на экономику сделки
Shell and core означает, что арендатор вкладывает в чужой актив собственные деньги. Эти вложения по большей части становятся неотделимыми улучшениями и остаются в помещении после его выезда.
Отсюда две связки, которые определяют переговорную позицию арендатора. Первая: чем больше объём работ арендатора, тем длиннее должен быть fit-out период и тем весомее аргумент в пользу арендных каникул. Вторая: вложения окупаются годами, а значит имеет смысл настаивать на долгосрочном договоре — иначе горизонт окупаемости оказывается длиннее горизонта прав на помещение.
«Магазин Магазинов» подбирает помещения в торговых центрах и сопровождает проектирование торговых объектов.