Что означают три «net»
Название описывает три статьи расходов, которые в этой модели переложены на арендатора:
- налоги на объект недвижимости;
- страхование здания;
- содержание и ремонт — эксплуатация, обслуживание инженерии, а в наиболее жёстких вариантах и капитальный ремонт.
Арендная ставка при этом называется «чистой»: собственник получает её практически без вычетов, а операционные риски объекта лежат на арендаторе.
Отсюда и производные термины: single net — переложены только налоги, double net — налоги и страхование.
⚠️ Как это соотносится с российской практикой
Triple net — конструкция англо-американского права, и в российском законодательстве такого вида договора нет. Это не значит, что модель неприменима: распределение расходов между сторонами определяется договором, и стороны вправе возложить на арендатора налоги, страхование и содержание объекта.
Практическая разница в том, что в России это не «тип договора», а набор условий, который нужно прописать явно и по каждой статье отдельно. Ссылка в переговорах на «стандартный NNN» ничего не определяет — стандарта, на который можно сослаться, здесь нет.
Кроме того, возложение на арендатора налога на имущество юридически оформляется не как перевод налоговой обязанности — плательщиком остаётся собственник, — а как компенсация расходов в составе арендных платежей.
Где модель встречается
Наиболее характерна модель для объектов с единственным арендатором, который занимает здание целиком и фактически им управляет:
- отдельно стоящие магазины крупных сетевых операторов;
- логистические и производственные объекты;
- инвестиционные сделки, где покупателя интересует предсказуемый денежный поток без операционной нагрузки.
Для инвестора привлекательность модели в том, что чистый операционный доход становится почти равен арендному потоку, а значит — легко прогнозируется. Это напрямую влияет на оценку объекта.
Многоарендный формат модели не противоречит. Распространённое заблуждение — что triple net возможен только при единственном арендаторе. В международной практике договоры многоарендных торговых центров прямо называются triple net: налоги, страхование и расходы на содержание общих зон распределяются между арендаторами пропорционально доле их площади в площади объекта.
Российская модель торгового центра описывает то же самое другими словами: базовая ставка плюс эксплуатационные расходы и иные возмещаемые платежи. Различие терминологическое, а не содержательное — и путать «термин у нас почти не используется» с «модель у нас неприменима» не стоит.
«Магазин Магазинов» сопровождает инвестиционные сделки с торговой недвижимостью и оценивает торговые помещения.