Зачем нужен показатель
Котируемая ставка описывает один момент во времени — обычно первый полный год. Реальный договор устроен сложнее: сначала каникулы, потом пониженная ставка на период раскрутки, затем ступенчатый рост, поверх всего индексация. Две сделки с одинаковой котировкой могут стоить арендатору заметно разных денег.
Эффективная ставка сводит всё это к одному числу: сколько в среднем стоит квадратный метр в год за весь срок договора.
Как считается
Логика расчёта простая:
- посчитать все арендные платежи за каждый год срока договора — с учётом каникул, скидок, ступеней и индексации;
- сложить их;
- разделить на срок договора в годах;
- разделить на арендуемую площадь.
Результат может оказаться как выше, так и ниже ставки первого полного года — это зависит от соотношения двух сил. Каникулы и скидки тянут эффективную ставку вниз, индексация и ступенчатый рост — вверх. При коротком договоре с длинными каникулами и умеренной индексацией эффективная ставка окажется ниже ставки первого года; при длинном договоре с ощутимой индексацией — выше.
Чем длиннее срок, тем меньше вклад каникул: три месяца льготы на трёхлетнем договоре — это одна двенадцатая срока, на десятилетнем — одна сороковая.
Более строгий вариант расчёта дисконтирует платежи разных лет к текущему моменту. Он точнее экономически, но для сравнения предложений обычно избыточен.
⚠️ Чем это отличается от NER
На международных рынках существует показатель net effective rent, и его часто переводят как «эффективная арендная ставка». Единой методики у NER нет: в зависимости от школы и задачи в расчёт включают вложения собственника в отделку помещения, брокерские комиссии и прочие затраты на сдачу, а платежи разных периодов дисконтируют.
Поэтому знак равенства между двумя терминами ставить нельзя. В этой статье под эффективной ставкой понимается средняя приведённая стоимость арендных платежей за срок договора; при работе с международным контрагентом состав расчёта нужно сверять отдельно.
Что включать в расчёт
Вопрос, по которому договориться нужно до начала переговоров, иначе стороны будут считать разное.
Обязательно: базовая ставка по всем периодам, каникулы, скидки, ступени, индексация.
По ситуации: эксплуатационные расходы и маркетинговый сбор — если сравниваются объекты с разной структурой платежей, включать нужно, иначе сравнение опять станет некорректным.
Отдельной строкой: стоимость денег, замороженных в обеспечительном платеже, и вложения арендатора в отделку. Формально это не арендные платежи, но на коротком договоре они меняют картину сильнее ставки.
Где применяется
Для арендатора это единственный корректный способ сравнить предложения с разной структурой льгот. Для собственника — способ понять, во что реально обходится заполнение объекта: щедрые каникулы, розданные на старте, снижают эффективную ставку по всему пулу и проявляются в отчётности не сразу.
⚠️ При сравнении объектов важно, чтобы обе стороны считали показатель одинаково. Общепринятой методики нет, и «эффективная ставка» в двух презентациях может означать разное — состав расчёта проговаривается явно.
«Магазин Магазинов» считает финансовые модели проектов и пересматривает условия аренды действующих сетей.