Кто такой арендатор
Арендатор — участник договора аренды, принимающий имущество во временное владение и пользование и обязанный вносить за это плату. Права и обязанности сторон определяет глава 34 Гражданского кодекса. В торговой недвижимости арендатор — это ритейлер, оператор общественного питания, услуг или развлечений, занимающий помещение в торговом центре или объекте стрит-ритейла.
Ключевое отличие арендатора от покупателя помещения: он не несёт капитальных затрат на приобретение актива и не принимает на себя риск изменения его стоимости, но и не контролирует объект. Срок его присутствия ограничен договором.
Типы арендаторов торгового центра
По роли в объекте арендаторы делятся на несколько групп.
Якорные арендаторы — операторы, которые сами генерируют поток посетителей: продуктовый гипермаркет или супермаркет, оператор бытовой техники, спортивных товаров, кинотеатр. Занимают крупные блоки, платят пониженную ставку и подписывают самые длинные договоры.
Суб-якоря и мини-якоря — операторы среднего формата, усиливающие профильные зоны: детский оператор, книжный, товары для дома.
Галерейные арендаторы — основная масса магазинов торговой галереи. Как правило, это помещения от нескольких десятков до нескольких сотен квадратных метров, хотя верхняя граница подвижна и в крупных объектах галерейный оператор может быть заметно больше. Именно эта группа формирует основной арендный доход объекта.
Операторы питания и развлечений — фуд-корт, фудхолл, кафе, семейные развлекательные форматы. Их роль — удержание посетителя в объекте.
Операторы услуг — банки, аптеки, химчистки, пункты выдачи заказов. Дают повторяемость визитов.
Что арендатор обязан по договору
Стандартный набор обязанностей арендатора в торговом центре шире, чем в общегражданской аренде:
- вносить базовую арендную плату и эксплуатационные расходы;
- при комбинированной ставке — предоставлять данные о товарообороте и допускать их проверку;
- открыться и работать в часы работы торгового центра, поддерживать ассортимент заявленной концепции;
- согласовывать вывеску, оформление витрины и любые перепланировки;
- участвовать в маркетинговых мероприятиях объекта или платить маркетинговый сбор.
Требование работать в часы объекта и поддерживать заявленный профиль — не формальность. Закрытый магазин в галерее снижает трафик соседей, поэтому договоры в торговых центрах почти всегда содержат санкции за простой без согласования.
Почему состав арендаторов важнее их количества
Пустых площадей в объекте может не быть вовсе, а объект при этом будет работать плохо. Причина — в составе: если категории дублируют друг друга или не соответствуют покупательской способности зоны охвата, посетитель не находит нужного и уходит в конкурирующий объект. Поэтому подбор арендаторов ведётся не по принципу «занять площадь», а от структуры спроса.
Компания «Магазин Магазинов» подбирает арендаторов и помещения с обеих сторон сделки: помогает ритейлерам найти помещение в торговом центре и представляет интересы сетей при развитии на рынке.