Зачем индексация нужна
Договор аренды в торговой недвижимости заключается на несколько лет, а иногда и на десять и более. Без механизма пересмотра арендная плата за этот срок обесценивается: расходы собственника на эксплуатацию, персонал и обслуживание объекта растут, а поступления остаются номинально прежними.
Индексация решает эту задачу заранее: стороны договариваются о правиле пересмотра на этапе подписания, а не спорят о повышении каждый год.
Два основных механизма
Фиксированный процент. Ставка повышается на заранее установленную величину — например, ежегодно с даты подписания. Механизм предсказуем для обеих сторон и потому доминирует в российской практике: арендатор может заложить рост в финансовую модель точки, собственник — в модель объекта.
Привязка к индексу. Ставка пересматривается по официальному показателю — чаще всего индексу потребительских цен. Механизм точнее отражает экономическую реальность, но делает поступления непредсказуемыми, а при высокой инфляции способен создать для арендатора платёж, который его точка не выдерживает.
Компромисс, встречающийся в договорах, — индексация по индексу с коридором: «не менее одного и не более другого значения». Собственник защищён от дефляционного сценария, арендатор — от скачка.
Как рассчитывается индексация
При фиксированном механизме новая ставка равна прежней, умноженной на (1 + процент индексации). Расчёт ведётся от ставки предыдущего периода, поэтому повышение накапливается: каждая следующая индексация считается уже от проиндексированной суммы.
При привязке к индексу потребительских цен решающее значение имеет формулировка, какой именно показатель Росстата применяется. Варианты дают заметно разный результат:
- изменение цен за календарный год (декабрь к декабрю предыдущего года);
- изменение за последние двенадцать месяцев к месяцу индексации;
- среднегодовой индекс.
Если в договоре написано просто «на уровень инфляции», без указания показателя и источника, это почти гарантированный предмет спора.
Ограничение по частоте и как оно работает
Закон допускает изменение размера арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором. Норма часто читается как запрет на любое повышение чаще одного раза в год, но это неточно.
Судебная практика разделяет два случая. Изменение ставки соглашением сторон — это пересмотр, и он подпадает под ограничение. А автоматическое применение механизма, заранее закреплённого в договоре, изменением размера платы в этом смысле не считается: стороны согласовали не сумму, а порядок её исчисления, и он действует с момента подписания.
Практический вывод для арендатора: договорной механизм индексации нельзя оспорить ссылкой на «повышение чаще раза в год», если он был согласован изначально.
На что смотреть в формулировке
Три детали, меняющие итоговую сумму сильнее, чем сама величина индексации:
- база начисления — индексируется только базовая ставка или ещё и эксплуатационные расходы;
- дата первого применения — от даты договора, даты открытия или начала календарного года; при каникулах разница может составить целый период;
- что происходит с минимальной гарантированной арендой при комбинированной ставке — индексируется ли она отдельно от процента с оборота.
При оценке долгосрочного договора индексация учитывается не как строчка, а как траектория: она определяет, какой будет арендная нагрузка точки к концу срока.
Частые вопросы
Можно ли повышать арендную плату чаще одного раза в год?
Если договором не предусмотрено иное, размер арендной платы может меняться по соглашению сторон не чаще раза в год. При этом автоматическое применение механизма индексации, заранее согласованного в договоре, судебная практика не считает изменением размера платы в этом смысле.
Можно ли проиндексировать аренду, если индексации нет в договоре?
Односторонне — нет. Без согласованного механизма повышение ставки возможно только по соглашению сторон, то есть через подписание дополнительного соглашения.
Индексируются ли эксплуатационные расходы?
Зависит от договора. Индексация может распространяться только на базовую ставку или также на эксплуатационные расходы; при схеме возмещения фактических затрат эксплуатация меняется вслед за реальными расходами и отдельно не индексируется.
Может ли ставка снизиться при индексации на инфляцию?
Теоретически да, если индекс цен окажется ниже 100 % и договор не устанавливает нижней границы. Поэтому собственники закладывают в такие договоры «пол» — минимальное повышение, а арендаторы — «потолок».
«Магазин Магазинов» пересматривает условия аренды действующих торговых сетей и считает финансовые модели проектов.