Арендная нагрузка (occupancy cost ratio) — отношение совокупных платежей арендатора за помещение (аренда, эксплуатационные и маркетинговые сборы) к товарообороту. По данным «Магазин Магазинов» на середину 2026 года: гипермаркет FMCG — 1,5–3 %, магазин галереи — 8–15 %, формат до 50 м² — 12–25 %.
Чем отличается от процента с оборота
Процент с оборота — это условие договора. Арендная нагрузка — фактический показатель: сколько всего стоит арендатору занимаемое помещение относительно того, что он в нём зарабатывает. В неё входят и фиксированная часть MGR, и переменная, и эксплуатационный сбор, а в ряде объектов ещё и маркетинговые отчисления.
Поэтому нагрузка всегда выше договорного процента, и сравнивать эти цифры между собой некорректно. При работе с любыми рыночными ориентирами первым делом уточняют состав платежей, вошедших в расчёт.
Значения по профилям арендаторов, середина 2026
Приведены средние значения доли арендного платежа в товарообороте, включая эксплуатационные платежи.
| Профиль арендатора | Площадь, м² | Доля в товарообороте |
|---|---|---|
| Гипермаркет FMCG | >5 000 | 1,5–3 % |
| Гипермаркет FMCG, city-формат | 3 000–5 000 | 2–3 % |
| Гипермаркет DIY | >10 000 | 3–4 % |
| Супермаркет FMCG | 800–1 500 | 4–8 % |
| Бытовая техника и электроника | 800–1 800 | 3–5 % |
| Спортивные товары | 1 200–2 500 | 6–8 % |
| Товары для дома, миниформат | 1 000–2 000 | 6–8 % |
| Товары для детей | 500–1 500 | 5–7 % |
| Одежда, якорь крупного формата | 1 800–3 000 | 5–10 % |
| Одежда, якорь среднего формата | 1 000–1 500 | 7–12 % |
| Арендатор галереи | 250–700 | 8–12 % |
| Арендатор галереи | 100–250 | 8–15 % |
| Арендатор галереи | 50–100 | 10–20 % |
| Арендатор галереи, малый формат | <50 | 12–25 % |
| Многозальный кинотеатр | 1 200–2 500 | 10–15 % |
| Фитнес-клуб | 1 500–3 000 | 12–18 % |
| Ресторан | 300–600 | 6–12 % |
| Кофейня | 80–170 | 10–18 % |
| Корнер фуд-корта | 20–65 | 12–15 % |
| Крупный развлекательный центр | 2 000–4 000 | 15–18 % |
| Развлекательный центр, малый формат | 250–500 | 15–20 % |
| Спортивные центры: падел, теннис, футбол | 2 000–3 000 | 15–20 % |
Источник: исследование «Магазин Магазинов» «Торговые центры России. Итоги 1 полугодия 2026».
Две закономерности, которые видны из таблицы
Первая — зависимость от роли в объекте. Якорь платит единицы процентов: он оплачивает не столько площадь, сколько своё присутствие, а собственник получает от него трафик для остальных. Галерея и операторы досуга несут нагрузку в разы выше.
Вторая — обратная зависимость от площади внутри одного профиля. Помещение меньше 50 м² выдерживает вдвое большую долю, чем магазин на 500 м², потому что выручка с квадратного метра в малом формате существенно выше.
Как пользоваться показателем
Для арендатора это тест на жизнеспособность точки: если расчётная нагрузка при реалистичном прогнозе продаж заметно выше рыночного коридора для его профиля, условия нужно пересматривать до подписания, а не после первого убыточного года.
Для собственника это инструмент управления пулом. Нагрузка существенно ниже рыночной означает недооценённое помещение и повод пересмотреть ставку при продлении. Устойчиво завышенная — предупреждение о будущей ротации: оператор либо уйдёт по окончании договора, либо начнёт просить о снижении, и лучше подойти к этому разговору с расчётом, а не с реакцией на письмо.
Диапазоны различаются по городам, качеству объекта и месту помещения в схеме движения покупателей, поэтому рыночные значения используются как ориентир, а решение принимается по конкретной точке.