Что такое магазин у дома
Формат построен на частоте, а не на корзине: покупатель заходит почти ежедневно за небольшим набором — хлеб, молоко, готовая еда, напитки, то, что закончилось. Отсюда все параметры: маленькая площадь, узкий, но точно подобранный ассортимент в несколько тысяч наименований, расположение на пути от транспорта к подъезду, работа до позднего вечера или круглосуточно.
За последние годы формат изменился изнутри: выросла доля готовой еды, кофе и выпечки собственного производства, появились кассы самообслуживания и зоны для сборки онлайн-заказов. Магазин у дома всё чаще работает и как точка выдачи и отправки доставки для своей же сети.
Границы формата
ГОСТ Р 51303 называет этот тип минимаркетом — магазином «у дома» с торговой площадью от 18 до 400 м². В практике сетей формат занимает верхнюю часть этого диапазона — 80–400 м²; выше начинается супермаркет, ниже — киосковые и павильонные форматы. Зона охвата пешеходная: в плотной городской застройке — несколько сотен метров, пять–семь минут ходьбы. Это самая короткая зона охвата среди всех торговых форматов, и она же объясняет плотность сети: в одном квартале могут работать три–четыре магазина разных операторов, каждый со «своей» стороной улицы.
По модели крупнейшие федеральные сети магазинов у дома близки к мягкому дискаунтеру: ограниченный ассортимент, высокая доля собственных марок, стандартная планировка. Чистый convenience-формат с упором на готовую еду и сервис — отдельная ветка.
Роль в стрит-ритейле и жилых комплексах
Магазин у дома — базовый арендатор стрит-ритейла спальных районов и первых этажей новых жилых комплексов. Для заселяемого квартала продуктовый магазин — первая функция, которую ждут жители, и первая, за которую конкурируют сети: право занять лучшее помещение в новом ЖК получает тот, кто пришёл раньше.
В локальном торговом коридоре продуктовая сеть выполняет роль якоря: рядом с ней садятся аптека, пекарня, цветы, пункт выдачи заказов, зоотовары. Помещение по соседству с продуктовым магазином сдаётся быстрее и держит ставку лучше, чем аналогичное через два дома.
Требования к помещению
Сети работают по типовому стандарту и не отступают от него ради хорошей локации: первый этаж с отдельным входом с улицы, витринная линия и место под вывеску, прямоугольная планировка без лишних перегородок, электрическая мощность под холодильное оборудование, зона загрузки, которую можно организовать без нарушения санитарных норм (в жилых домах загрузка со стороны двора с окнами квартир ограничена), вентиляция — при наличии кулинарии или пекарни. Ступени и порог на входе, узкий фронт, глубокая «кишка» — типичные причины отказа.
Экономика
Ставка магазина у дома — рыночная для стрит-ритейла своего района, без премии за бренд: арендная ёмкость формата ограничена маржой продуктовой розницы. Договор — на пять–десять лет с индексацией, платёж фиксированный, оборотная составляющая не принята. Для частного собственника встроенного помещения федеральная продуктовая сеть — один из самых надёжных арендаторов, но и один из самых требовательных к условиям договора и помещению.
Для инвестора помещение с продуктовым оператором — базовый актив стрит-ритейла: ликвидный, с понятным арендным потоком, но с ограниченным потенциалом роста ставки.
«Магазин Магазинов» проектирует коммерческую инфраструктуру жилых комплексов, разрабатывает коммерческие концепции жилых районов и сопровождает покупку и продажу помещений с арендаторами.