NOI (Net Operating Income) — чистый операционный доход объекта: поступления от аренды и дополнительных источников минус операционные расходы, до вычета процентов по кредиту, налога на прибыль и амортизации. Основной показатель для сравнения объектов и прямой капитализации.
Как считается
Расчёт идёт сверху вниз, от возможного дохода к фактическому:
- потенциальный валовой доход — формируется с учётом действующих договоров и рыночных ставок для вакантных и переоцениваемых площадей;
- минус потери от вакантности и неплатежей — так получается эффективный валовой доход;
- плюс прочие доходы — реклама и медиаповерхности, паркинг, островная торговля, промо-зоны, банкоматы, аренда кровли под оборудование;
- минус операционные расходы — эксплуатация и клининг, охрана, коммунальные платежи в незакрытой арендаторами части, управление, страхование, налог на имущество, земельный налог, текущий ремонт.
Резерв на замещение — периодическую замену лифтов, эскалаторов, кровли, инженерных систем — учитывают при расчёте нормализованного NOI в зависимости от принятой методики и сложившейся рыночной практики. Главное требование к нему то же, что и ко всему расчёту: сопоставимость подхода при сравнении объектов.
Что в NOI не входит
Три исключения делают показатель сравнимым. Не включают проценты и тело кредита: доход генерирует недвижимость, а структура финансирования — решение конкретного собственника. Не включают амортизацию: это бухгалтерская величина, а не движение денег. Не включают капитальные затраты на развитие — пристройку, реконцепцию, замену концепции этажа.
Благодаря этому два одинаковых объекта — один с кредитом на 70 % стоимости, другой купленный за собственные средства — имеют одинаковый NOI, и сравнение остаётся честным.
Где используется
NOI — основа операционного сравнения объектов и метода прямой капитализации, где стоимость определяется делением дохода на ставку капитализации. При оценке методом дисконтированных денежных потоков работают уже с прогнозными потоками по годам, а не с одной нормализованной величиной.
Отсюда практический вывод для собственника: устойчивое изменение операционного дохода отражается в стоимости актива с множителем, обратным ставке капитализации. При ставке 10 % рубль дополнительного годового NOI добавляет к оценке порядка десяти рублей, при 12,5 % — около восьми. Сокращение расходов на эксплуатацию, вывод пустующей зоны в промо-аренду, пересмотр ставки по недооценённому помещению работают на капитализацию, а не только на текущий поток.
Обратное так же верно: уступка по ставке, зафиксированная в долгосрочном договоре, снижает стоимость объекта на сумму, кратно превышающую недополученную аренду.
Типичные искажения
При подготовке объекта к продаже NOI часто «причёсывают»: показывают доход по подписанным договорам без учёта фактических неплатежей, не отражают арендные каникулы у недавно въехавших операторов, занижают расходы на управление, не закладывают замену изношенного оборудования.
Поэтому при покупке торгового центра NOI не берут из презентации продавца, а пересобирают из первичных документов: реестра договоров, актов сверки, платёжных документов по коммунальным ресурсам и эксплуатации за два-три года. Разница между заявленным и восстановленным доходом на практике доходит до десятков процентов и прямо переносится в цену сделки.