Ставка капитализации (cap rate) — отношение годового чистого операционного дохода к стоимости объекта. Это однопериодная доходность без учёта заёмного финансирования; стоимость через неё определяется делением NOI на ставку, а не умножением.
Две стороны одного числа
Для покупателя cap rate — доходность: сколько процентов от вложенной суммы объект приносит за год до обслуживания кредита и налога на прибыль. Для оценщика — инструмент прямой капитализации: зная рыночную ставку по сопоставимым сделкам и восстановленный NOI, получаем стоимость.
Множителем является не сама ставка, а обратная ей величина: при ставке 12 % множитель равен примерно 8,3. Отсюда зависимость, которая на первый взгляд контринтуитивна: чем ниже cap rate, тем дороже объект при том же доходе. Качественный ТЦ в Москве с сильным пулом арендаторов торгуется по более низкой ставке, чем районный объект в малом городе, — покупатели принимают меньшую доходность за меньший риск.
Важно и то, чем cap rate не является. Это не показатель эффективности инвестиции целиком: он описывает один период и не учитывает ни заёмное плечо, ни динамику дохода, ни цену выхода. Для этого считают внутреннюю норму доходности на прогнозных потоках.
Связь с доходностью облигаций
Доходность ОФЗ — один из ориентиров стоимости капитала, но механической формулы «ОФЗ плюс премия за риск равно cap rate недвижимости» не существует. В периоды высоких ставок доходность длинных гособлигаций может оказываться выше ставок капитализации по торговой недвижимости — именно такая картина складывалась на российском рынке в 2025–2026 годах.
Причина в природе актива: арендный поток индексируется и растёт вместе с ценами, а купон облигации фиксирован. Покупатель недвижимости принимает более низкую текущую доходность в расчёте на рост NOI и стоимости, тогда как держатель облигации получает номинал без прироста.
На ставку влияют ожидания по процентным ставкам и инфляции, условия индексации в договорах, качество и ликвидность актива, структура и сроки арендных договоров, ожидания по динамике дохода.
От чего зависит величина
- город и локация — Москва и города-миллионники против малых городов;
- качество арендного потока — доля федеральных сетей, оставшаяся длительность договоров, соотношение фиксированной и переменной частей;
- физическое состояние объекта и объём предстоящих капитальных вложений;
- формат — районный ТЦ с продуктовым якорем воспринимается устойчивее крупного объекта, зависимого от фэшн-галереи;
- текущая фаза рынка и стоимость финансирования для покупателей.
Поскольку последний фактор макроэкономический, диапазоны сильно двигаются вслед за денежно-кредитной политикой. Использовать цифры трёхлетней давности в текущей сделке нельзя — ориентируются на закрытые сделки последних кварталов.
Почему высокая ставка — не синоним выгоды
Объект, выставленный с доходностью заметно выше рынка, обычно содержит проблему, которую рынок уже оценил: истекающие договоры с якорями, приближающийся дорогой капремонт, конкурент на стадии строительства в той же зоне охвата, вопросы к правам на землю или разрешительной документации.
Корректный порядок действий — восстановить NOI из первичных документов, проверить его устойчивость на горизонте нескольких лет и только затем сравнивать полученную доходность с рыночной. Ставка, посчитанная от завышенного дохода, не значит ничего.