Что входит
Законодательного определения эксплуатационных расходов нет — это договорная конструкция, и её состав в каждом объекте свой. Типовой перечень:
- уборка общих зон и вывоз отходов;
- охрана и системы безопасности;
- обслуживание инженерных систем: вентиляции, кондиционирования, лифтов, эскалаторов, противопожарных систем;
- освещение и энергоснабжение общих зон;
- содержание территории и парковки, уборка снега;
- текущий ремонт общих зон;
- расходы управляющей компании на администрирование объекта;
- страхование здания;
- в части объектов — налог на имущество и земельный налог.
Последние два пункта — предмет переговоров. Их включение в эксплуатационные расходы означает, что арендатор принимает на себя часть риска изменения налоговой нагрузки собственника.
Эксплуатационные расходы и OPEX — не одно и то же
Термины часто употребляют как взаимозаменяемые, и это ошибка, которая мешает читать финансовую отчётность объекта.
Эксплуатационный платёж (service charge) — то, что арендатор возмещает собственнику по условиям договора. Это статья расчётов между двумя сторонами, и её состав определяет договор.
OPEX — операционные расходы объекта целиком, включая те, которые на арендаторов не перекладываются: затраты на вакантные помещения, часть управленческих расходов, отдельные виды ремонта.
Совпадать эти величины могут, но по определению они не равны. Разница между собранным с арендаторов эксплуатационным платежом и фактическим OPEX объекта — самостоятельный показатель качества управления.
Чем отличается от коммунальных платежей
Разграничение проходит по границе помещения.
Эксплуатационные расходы — это содержание того, чем пользуются все: галерей, санузлов, парковки, инженерии здания. Считаются на весь объект и распределяются между арендаторами.
Коммунальные платежи — потребление внутри арендуемого помещения: электроэнергия, вода, тепло. Считаются по приборам учёта конкретного арендатора и потому напрямую зависят от его оборудования: кофейне с профессиональной техникой или продуктовому оператору с холодильными витринами эта строка обходится в разы дороже, чем магазину одежды той же площади.
Как считается платёж
Распространены две схемы.
Фиксированный тариф. Собственник устанавливает ставку в рублях за квадратный метр в год, обычно с ежегодной индексацией. Для арендатора это предсказуемо, весь риск перерасхода несёт собственник.
Возмещение фактических затрат. Арендодатель раскладывает реально понесённые расходы за период на арендаторов пропорционально доле их площади в арендопригодной площади объекта. Схема прозрачнее, но платёж плавает.
Ключевой вопрос при второй схеме — на какую площадь делятся расходы. Если в знаменателе только фактически сданные помещения, то простой чужих площадей оплачивают действующие арендаторы. Если вся арендопригодная площадь — риск вакантности остаётся на собственнике. Этот пункт стоит проверять в договоре отдельно.
Почему без них нельзя считать стоимость помещения
Сравнивать предложения по базовой ставке без учёта эксплуатации некорректно: объекты с разным уровнем инженерии и разной моделью управления дают заметно различающуюся долю эксплуатационных расходов в совокупном платеже.
Именно поэтому исследования «Магазина Магазинов» считают арендную нагрузку как платёж включая эксплуатацию: только в таком виде показатель сопоставим между объектами. С другой стороны баланса эксплуатационные расходы формируют операционные затраты объекта и напрямую влияют на чистый операционный доход.
«Магазин Магазинов» проверяет и оптимизирует условия аренды и строит финансовые модели торговых объектов.