Две разные конструкции
Их постоянно смешивают, и это стоит арендаторам помещений.
Преимущественное право по закону. Арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок — если иное не предусмотрено законом или договором.
Ключевые слова здесь — «при прочих равных условиях». Это право быть предпочтённым, а не право требовать продления. Собственник вправе назначить новую ставку по рынку, и если арендатор не готов её принять, преимущественное право ему ничего не даёт. Более того, договор может это право исключить — норма диспозитивная.
Опцион на продление — конструкция договорная. Стороны заранее согласовывают, что арендатор вправе продлить договор, и фиксируют, на каких условиях. Это уже реальное право, реализуемое волей одной стороны.
Что должно быть в опционе
Опцион, в котором не согласованы условия продления, — не опцион, а декларация. Работающая формулировка определяет:
- срок уведомления о намерении воспользоваться правом;
- срок, на который продлевается договор;
- ставку на новый период — либо конкретную величину, либо механизм её определения;
- сколько раз правом можно воспользоваться.
Самый спорный пункт — ставка. Формулировка «по рыночным ставкам на момент продления» превращает опцион обратно в переговоры, поскольку рыночная ставка — величина оценочная. Формулировка «ставка последнего года с индексацией» работает предсказуемо, но требует согласия собственника заранее.
Почему опцион важен для экономики сделки
Арендатор вкладывает в отделку и оборудование суммы, которые окупаются за несколько лет. Если договор заканчивается раньше, чем окупаются вложения, экономика точки зависит не от продаж, а от готовности собственника продлить аренду.
Опцион переносит эту неопределённость в договор: становится возможно построить финансовый сценарий с учётом периода продления и посчитать эффективную ставку на удлинённом горизонте. Сценарий остаётся сценарием — продление опционально, — но у арендатора появляется просчитанная альтернатива вместо неизвестности.
Для собственника опцион — тоже инструмент: он снижает вероятность одновременного высвобождения нескольких блоков и делает пул арендаторов устойчивее. Цена — отказ от части гибкости при пересмотре ставок.
«Магазин Магазинов» пересматривает и оптимизирует условия аренды торговых сетей и подбирает помещения в торговых центрах.