Что такое торговый коридор
Улица становится торговым коридором не потому, что на ней есть магазины, а потому, что магазины на ней образуют непрерывную линию, вдоль которой движется поток людей с намерением что-то купить или посмотреть. Разрыв в этой линии — глухой фасад, отель, банк с закрытыми витринами, стройка — делит коридор на два и ослабляет оба.
Для рынка стрит-ритейла коридор — то же, что торговый центр для галерейных арендаторов: единица, внутри которой сопоставимы ставки, вакантность и состав. Сравнивать помещение на Кузнецком Мосту с помещением на окраинной улице бессмысленно; сравнивать два помещения на одном коридоре — норма.
Что делает улицу коридором
Четыре условия, и все нужны одновременно:
- Непрерывность витринной линии. Первые этажи заняты торговлей и услугами без длинных разрывов; чем дольше поток идёт вдоль витрин, тем выше вероятность захода.
- Генераторы потока. Выход метро, крупный офисный массив, плотное жильё, туристический маршрут, пересадочный узел. Коридор живёт потоком, который создают не его магазины, а то, что находится в его начале и конце.
- Протяжённость. Короткий отрезок с хорошими витринами — локация, но ещё не коридор. Коридор измеряется сотнями метров и десятками помещений.
- Однородность аудитории. Люксовая улица и улица у вокзала могут быть одинаково оживлёнными, но это разные коридоры с разным составом и экономикой.
Типы торговых коридоров
Центральные, или хай-стрит. Главные торговые улицы города с премиальным и флагманским составом. В Москве — Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Петровка, Тверская, Большая Дмитровка. Это отдельный термин — хай-стрит.
Массовые городские. Высокий поток, широкая аудитория, сетевые операторы среднего ценового сегмента, общепит, связь, банки. Пример — Новый Арбат: один из самых оживлённых коридоров Москвы, но не флагманский.
Ресторанные. Улицы, где доминирует общепит и вечерний поток: Пятницкая, Большая Никитская, район Патриарших прудов. Для магазинов такой коридор может быть слабее, чем для кафе.
Транзитные. Улицы у выходов метро и вылетных магистралей: поток большой, но короткий и целевой — аптека, фастфуд, кофе навынос, пункт выдачи. Время контакта с витриной минимально.
Районные. Локальные улицы спальных районов с продуктовыми магазинами, услугами и сервисами повседневного спроса. Поток — жители ближайших кварталов, зона охвата пешеходная.
Формирующиеся в новых ЖК. Первые этажи новых жилых кварталов, где коридор создаётся с нуля вместе с заселением. Его сила зависит от плотности застройки, сквозного пешеходного маршрута и дисциплины девелопера в нарезке помещений.
Как оценивают коридор
Для сделки и для анализа локации коридор описывают несколькими измерениями: фактический пешеходный поток по часам и дням, доля сетевых операторов в составе, вакантность и ротация за последние годы, однородность витринной линии, стороны улицы и направление потока.
Последние два пункта часто недооценивают. На многих коридорах одна сторона улицы заметно сильнее другой — из-за солнца, ширины тротуара, расположения входов метро или просто привычного маршрута. Утренний поток к офисам и вечерний от них проходят по разным сторонам, и магазин, рассчитанный на вечернюю покупку, на «утренней» стороне недобирает.
Коридор и отдельное помещение
Сильный коридор не спасает слабое помещение. Внутри одного коридора помещения различаются витринным фронтом, глубиной, наличием ступеней и порога, высотой потолка, возможностью разместить вывеску и загрузку. Узкое и глубокое помещение с двумя метрами витрины уступает квадратному с восемью — при одинаковой площади и одном адресе.
Отсюда практическое правило: сначала выбирают коридор по аудитории и потоку, затем помещение по параметрам, и никогда наоборот. Вакантность в стрит-ритейле почти всегда концентрируется в помещениях с плохими параметрами на хороших улицах, а не на плохих улицах.
«Магазин Магазинов» подбирает помещения стрит-ритейла в торговых коридорах Москвы и сопровождает покупку и продажу торговых помещений.