Существенные условия
Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме и требует согласования двух условий, без которых он не считается заключённым.
Предмет. Объект должен быть описан так, чтобы его можно было однозначно определить: адрес, этаж, номер помещения, площадь, а на практике — ещё и графический план с выделенным контуром. Формулировка «помещение площадью около 120 м² на втором этаже» предмет не индивидуализирует.
Размер арендной платы. Для аренды зданий и сооружений закон прямо требует указания размера платы. Правило о том, что при отсутствии цены применяется обычная цена за аналогичное имущество, к аренде недвижимости не применяется.
Остальные условия — срок, порядок расчётов, ответственность, эксплуатационные платежи — договор регулирует, но их отсутствие его не обнуляет.
Срок и государственная регистрация
Договор аренды здания или помещения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Оговорка, которую упускают чаще всего. Отсутствие регистрации не делает договор пустым для самих сторон. Если стороны согласовали все условия и приступили к исполнению, они связаны договором и без записи в реестре. Регистрация нужна в первую очередь для другого — чтобы аренду можно было противопоставить третьим лицам, прежде всего новому собственнику объекта, который о ней не знал.
Отсюда практика договоров на 11 месяцев: срок меньше года регистрации не требует, и стороны экономят время и пошлину. Настоящий минус этой схемы лежит не в плоскости защиты, а в горизонте планирования: через одиннадцать месяцев арендатор оказывается перед переговорами о продлении, и собственник вправе в них отказать. Для оператора, чьи вложения в отделку окупаются за несколько лет, это ключевой риск. Поэтому крупные сетевые арендаторы, как правило, настаивают на долгосрочном зарегистрированном договоре.
Договор, заключённый на неопределённый срок, регистрации не требует, но может быть расторгнут любой стороной с предупреждением за три месяца — для торгового объекта это слишком короткий горизонт.
Структура арендной платы в торговом центре
В отличие от офисной аренды, где ставка обычно фиксирована, в торговых центрах распространены три конструкции:
| Конструкция | Как считается | Где применяется |
|---|---|---|
| Фиксированная ставка | ₽ за м² в год | небольшие помещения, стрит-ритейл |
| Процент с оборота | доля от товарооборота арендатора | операторы с высокой волатильностью продаж |
| Комбинированная | минимальная гарантированная аренда, а сверх неё — процент с оборота, если он выше | основной формат для галереи |
Комбинированная схема распределяет риск: собственник получает гарантированный минимум, арендатор — защиту от непосильного платежа при слабых продажах. Подробнее — в терминах минимальная гарантированная аренда и процент с оборота.
На что смотреть перед подписанием
Помимо ставки, экономику договора определяют условия, которые в переговорах обсуждают последними: порядок индексации, состав и потолок эксплуатационных расходов, длительность арендных каникул, размер обеспечительного платежа, право досрочного выхода и условия продления. Совокупность этих пунктов может изменить фактическую стоимость помещения сильнее, чем разница в базовой ставке.
«Магазин Магазинов» проводит аудит и оптимизацию условий аренды торговой сети и подбирает помещения в торговых центрах.