Что входит и что не входит в GLA
В арендопригодную площадь входит всё, за что арендатор платит: торговые залы, подсобные помещения магазинов, складские зоны арендаторов, площадь фуд-корта, занятая операторами. Не входит то, чем пользуются все: пассажи и коридоры, атриумы, санузлы, эвакуационные лестницы, венткамеры, помещения администрации, зоны разгрузки.
GLA и GBA — в чём разница
GBA (gross building area) — общая площадь здания целиком. GLA — только сдаваемая часть. Отношение GLA к GBA называют коэффициентом эффективности планировки, и оно многое говорит об объекте.
Хорошим показателем считается 65–70 %. Ниже 55 % — планировка неэффективна: слишком широкие галереи, избыточные атриумы, неудачная конфигурация ядра. Каждый процент разницы — это площадь, которая содержится, отапливается и убирается, но не приносит дохода. При этом гнаться за максимумом тоже нельзя: узкие коридоры и тесные зоны отдыха снижают время визита, а значит и оборот арендаторов.
Почему сравнивают именно по GLA
Общая площадь здания не говорит о коммерческом потенциале: два объекта по 60 000 м² GBA могут иметь 30 000 и 42 000 м² GLA. Поэтому все рыночные метрики считаются на GLA — обеспеченность торговыми площадями на тысячу жителей, вакантность, ставка аренды за квадратный метр, плотность продаж.
На что обратить внимание при проверке
Заявленная GLA — величина, которую продавец объекта склонен трактовать в свою пользу. В неё иногда включают площади, которые фактически не сдаются: мёртвые зоны на верхних этажах, помещения без витринного фронта, технические уровни. При проверке объекта GLA пересчитывают по фактическим договорам аренды и планировкам, а не принимают из презентации.
Второй частый источник расхождений — способ обмера. Площадь по внутреннему периметру стен и площадь по осям дают разницу в несколько процентов, и на объекте в 40 000 м² это уже сотни метров.