GBA (Gross Building Area) — общая площадь здания, рассчитанная по принятой методике измерения: арендопригодные, общие, технические и служебные помещения. Встроенный паркинг может входить в GBA либо учитываться отдельно, поэтому при сравнении объектов методику проверяют отдельно.
Что входит в GBA
Показатель считается по внешнему контуру здания и охватывает всё построенное:
- арендопригодные площади — магазины, помещения общепита, площади якорных операторов;
- общие зоны — атриумы, галереи, коридоры, лестницы, эскалаторные и лифтовые узлы, санузлы;
- технические помещения — венткамеры, электрощитовые, тепловые пункты, серверные;
- служебные зоны — разгрузочные рампы, коридоры товародвижения, склады, помещения администрации и эксплуатации;
- паркинг — если методика измерения относит его к площади здания.
Последний пункт и есть главный источник расхождений. Международные стандарты измерения площадей предполагают конкретную методику, и парковочные площади в ней могут учитываться обособленно от арендопригодных. Две цифры GBA по одному и тому же зданию, посчитанные по разным правилам, различаются на десятки процентов.
Чем GBA отличается от GLA
Разница между показателями — площади, которые не входят в основную арендопригодную площадь. Считать их «не приносящими денег» неверно: общие зоны монетизируются островной торговлей, промо-зонами, рекламными и медиаповерхностями, платным паркингом, мероприятиями. Просто доход с них устроен иначе, чем аренда помещений, и он не гарантирован договорами.
Практический вывод: сравнивать объекты по «общей площади» бессмысленно. Два ТЦ по 60 000 м² GBA могут заметно отличаться по арендному доходу — из-за конфигурации, состава функций и того, что именно включено в подсчёт.
Соотношение GLA / GBA
Отношение GLA к GBA характеризует пространственную эффективность проекта. Универсального норматива у него нет: на реальных объектах величина укладывается примерно в диапазон от 40 до 75 %, и крайние значения объясняются не качеством проекта, а составом комплекса.
Что двигает показатель вниз без всякой ошибки проектировщика: многоуровневый встроенный паркинг в контуре здания, развлекательная и спортивная составляющая с большими объёмами, многофункциональный комплекс с офисами и апартаментами, реконструкция исторического здания, сложный участок. Что двигает вверх: простая геометрия, наземная парковка, минимум вертикальных связей.
Поэтому корректное сравнение возможно только между объектами одного формата и при одинаковой методике учёта. Если показатель низкий, а объективных причин не видно — это повод разобрать планировочные решения: переразмеренные атриумы, избыточные коридоры, неудачная конфигурация ядра.
Почему это важно инвестору
Стоимость строительства и значительная часть операционных расходов определяются площадью здания, а гарантированный арендный доход — арендопригодной площадью. В объекте с GBA 50 000 м² один процентный пункт эффективности планировки — это около 500 м² GLA, то есть постоянный годовой доход при тех же затратах на землю, конструктив и инженерию.
Считать это нужно на стадии концепции: после ввода объекта конфигурацию уже не изменить, а разница закрепляется на весь срок жизни здания.
Типичные ошибки
Сравнение показателей из разных источников без сверки методики. Использование GBA в переговорах об аренде — ставка всегда привязана к площади конкретного помещения. Оценка объекта по цене за квадратный метр GBA вместо доходного подхода с расчётом NOI. И расхождение проектной и фактической площади: при аудите документации цифры сверяются с техническим паспортом и планами БТИ.