Что такое ритейл-парк
Ритейл-парк — формат, в котором торговый центр разобран на составные части. Нет общей галереи, атриума и крытых общих зон; есть ряд крупных магазинов, каждый со своим входом с парковки, и общая инфраструктура — парковка, подъезды, наружное освещение, навигация.
Формат сложился на окраинах европейских городов и на выездных магистралях, где земля дешевле, а покупатель приезжает на автомобиле за конкретной покупкой. В российской практике ритейл-парки появились позже классических торговых центров и до сих пор занимают меньшую долю предложения, хотя по экономике для ряда категорий они эффективнее.
«Ритейл Парк» — также название конкретного торгового объекта в Москве. В этой статье речь о формате.
Как устроен
Планировка. Одно- или двухэтажные здания вдоль общей парковки, линейно или П-образно. Магазины могут стоять отдельно или блокироваться в единое здание, но входы у каждого свои. Внутренних переходов между арендаторами обычно нет.
Площади. Блоки крупные — от нескольких сотен до десятков тысяч квадратных метров под одного оператора. Мелкая нарезка формату противопоказана: без галереи небольшой магазин не получает проходящего потока.
Парковка. Открытая, наземная, с высоким парковочным коэффициентом относительно GLA — выше, чем у торгового центра. Покупка в ритейл-парке крупногабаритная, и подъезд к входу с тележкой или погрузка в багажник — часть модели.
Общие зоны. Минимальны, и в этом главное экономическое преимущество: эксплуатационные расходы на квадратный метр в ритейл-парке заметно ниже, чем в торговом центре с атриумом, эскалаторами и кондиционируемой галереей.
Кто арендаторы
Состав ритейл-парка строится вокруг категорий с целевым визитом — покупатель едет за конкретной вещью, а не «погулять»:
- продуктовый гипермаркет как основной якорь;
- DIY и товары для дома;
- мебель и интерьер;
- электроника и бытовая техника;
- спорттовары, автотовары, товары для животных;
- дискаунтеры одежды и обуви крупного формата.
Общепит присутствует в виде отдельно стоящих операторов быстрого питания с автораздачей, реже — небольшой зоны кафе. Фэшн-галереи в классическом виде нет, и попытки её встроить обычно не работают: без крытого пространства и импульсного потока галерейный арендатор не получает трафика.
Экономика формата
Для собственника ритейл-парк — модель с низкими операционными расходами, крупными долгосрочными договорами и предсказуемым арендным потоком. Ставки ниже, чем в галерее торгового центра, но и затраты на строительство и эксплуатацию ниже, а вакантность при удачном составе устойчивее: якорные категории меняют локацию редко.
Для арендатора — низкая совокупная арендная нагрузка, возможность построить магазин под собственный стандарт, прямой подъезд покупателя и загрузка товара без ограничений галереи.
Слабое место — зависимость от автомобильного трафика и от двух-трёх якорей. Уход гипермаркета из ритейл-парка бьёт по объекту сильнее, чем уход того же оператора из торгового центра: замещать некем, а остальные арендаторы теряют часть потока сразу.
Ритейл-парк, power center и торговый центр
Торговый центр объединяет арендаторов крытой галереей и рассчитан на длительный визит с импульсными покупками; ритейл-парк — на короткий целевой визит. Это разные модели, а не разные размеры: небольшой торговый центр и крупный ритейл-парк могут иметь одинаковую площадь.
Power center — американский формат, близкий по планировке, но с иной структурой: несколько крупных category killers (операторов, доминирующих в своей категории) и минимум мелких арендаторов. В российской практике термин почти не используется, а объекты с такой структурой описываются как ритейл-парки. Ставить между ними знак равенства не стоит — состав якорей различается.
Место формата в общей типологии — в термине классификация торговых центров.
Когда формат выигрывает
Ритейл-парк оправдан там, где есть крупный участок на магистрали, автомобильная аудитория и спрос в якорных категориях, но нет ёмкости для полноформатного торгового центра. Типичные ситуации — въезд в город, граница спального района и промзоны, участок при действующем гипермаркете.
Решение о формате — часть анализа наилучшего использования участка: ритейл-парк, торговый центр и гибрид с крытым ядром и внешними блоками считаются как сценарии, а не выбираются по аналогии.
«Магазин Магазинов» определяет оптимальный формат объекта и разрабатывает коммерческие концепции торговых объектов.