Уровень вакантных площадей street retail увеличился более, чем на треть
Итоги полугодия оказались более негативными, чем мы прогнозировали ранее. За первую половину 2015 года средний уровень вакантных помещений по основным торговым улицам Москвы в пределах Садового Кольца вырос до 11%. И если в первом квартале 2015 еще можно было говорить о том, что рост уровня вакансии замедлился, итог первого полугодия оказался неутешительным: с конца 2014 года уровень вакансии увеличился более, чем на треть.
«Ситуация в street retail сейчас меняется очень динамично. Пустых помещений действительно стало больше по сравнению с началом года. Но такое развитие событий объяснимо – это связано как с общим неблагоприятным макроэкономическим фоном, так и со спецификой текущей ситуации на рынке торговой недвижимости Москвы. За последний год в столице фиксируются рекорды по объему ввода площадей в торговых центрах. В этой ситуации, арендаторы, особенно представители одежного и обувного профиля, которые еще «досиживали» на стрите, начинают открывать точки в торговых центрах. Благо условия для этого сейчас способствующие: много свободных площадей и более комфортные условия аренды. Кроме того, поскольку количество банков, у которых ЦБ отбирает лицензию, увеличивается, растет и количество освобождающихся теперь уже бывших банковских помещений. Немаловажно также и то, что в условиях падения потребительского спроса, некоторые арендаторы прекращают развитие или закрывают точки», - комментирует руководитель направления street retail МАГАЗИН МАГАЗИНОВ Марина Маркова.
Поскольку мониторинг основных торговых коридоров столицы в пределах Садового Кольца мы проводим ежеквартально, удается отслеживать динамику. По результатам первого полугодия мы зафиксировали существенный рост доли пустых помещений на Большой Дмитровке (с 6% в марте 2015 до 20% на конец июня), Пятницкой (с 7% до 17%) и Петровке (с 7% до 15%). Освобождение помещений на этих улицах связано, большей частью, с закрытием банковских отделений, а также съездом арендаторов из «неликвидных» помещений.
«Если внимательнее посмотреть на свободные помещения на рынке, то большая часть из них – помещения, находящиеся в отдалении от пешеходного потока. В условиях выбора, арендаторы стремятся занять наиболее привлекательные локации – ближе к метро, с высоким пешеходным трафиком. Такие помещения всегда пользуются популярностью на рынке», - продолжает Марина Маркова.
Уровень вакантных помещений в street retail продолжает расти*
* Указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца.
Спрос на помещения стрит ритейла формируют рестораны и продуктовые дискаунтеры
В минувшем полугодии рестораны и кафе укрепили свой статус «драйверов» спроса на помещения street retail и увеличили долю в структуре запросов на поиск локаций на 3% с конца года до 28%. Продовольственная розница также не сбавляет обороты – 16% от общего количества запросов. Большую активность на стрите продолжают проявлять «дискаунтеры» и «магазины у дома», а также специализированные продуктовые сети, как, например, «Мясновъ», «ВкусВилл». На эти форматы приходится почти 60% всех запросов от продуктовых операторов. Пока профиль специализированных продуктовых форматов и дискаунтеров остается наиболее устойчивым в кризис.
Активность этих профилей подтверждается и тем, что они активно занимают освобождающиеся помещения. Недавние примеры: на Проспекте Мира, 49 вместо одежного оператора Nice Connection открылась кулинария «Брусника» и скоро откроется «Азбука Вкуса», на Проспекте Мира, 116 вместо Motivi, снимавшего там помещение в течение 5 лет, открылись «ВкусВилл» и «Добрынинский», на Пречистенке, 40 вместо мебельного салона – «Мясновъ», а на Кожевнической, 5 вместо «Ол!Гуд» - кафе сети GlowSubs Sandwiches.
В структуре запросов на поиск помещений street retail преобладают общепит и продовольственная розница
Несмотря на снижение стоимости помещений по основным торговым коридорам, Столешников остается самой дорогой улицей Москвы
В текущем году тенденция, которая начала проявлять себя еще в конце прошлого года, - отказ от привычных ранее ставок аренды, выраженных в $/кв.м/год – только усилилась и стала новой реальностью рынка. Арендаторы стали оценивать помещения, исходя из совокупных затрат на его аренду, включая НДС. То есть ориентиром на рынке стала стоимость помещения в месяц, рассчитываемая в рублях. Договоры аренды номинируются уже не в долларах США, как годом ранее, а в рублях.
Тот факт, что участники рынка стали фиксировать стоимость помещений на рынке, отталкиваясь от совокупного арендного платежа, мы заметили еще в начале года. По сравнению с началом текущего года средняя стоимость помещения в рублях снизилась на 20%.
«Сейчас уже можно с большой уверенностью утверждать, что на рынке происходят подвижки. Собственники начинают примиряться с новыми реалиями рынка и идти навстречу арендаторам по приведению условий аренды в соответствии с текущей экономической ситуацией. Собственники осознают, что выгоднее сдать помещение по текущим условиям, иногда согласны на сокращение сроков договоров аренды, чем нести убытки от его простоя. Уже есть прецеденты на стрите, когда собственник соглашается на % от товарооборота, но пока это единичные примеры», - заключает Марина Маркова.
То, какой будет в ближайшем будущем динамика по арендным условиям, будет во многом зависеть от макроэкономических условий на рынке, самочувствия арендаторов и активности потребителей.
Стоимость помещения по основным торговым коридорам Москвы*
*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений street retail площадью 150-200 кв. м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец июня 2015 года.