РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ

Какая концепция многофункционального комплекса обеспечит максимальный коммерческий успех проекта?

Основными задачами при разработке концепции МФК являются:

• Определение оптимального объема площадей объектов на участке;
• Расчет наиболее эффективного соотношения различных форматов недвижимости на участке;
• Разработка рекомендаций по фазированию проекта;
• Подготовка концепции развития проекта, включая графические рекомендации по зонированию участка и объемно-планировочным решениям

 

Этапы разработки коммерческой концепции МФК:

 

1. Анализ наиболее эффективного использования участка

1.1. Оценка местоположения и ресурсного качества участков

• Анализ существующих ограничений и обременений по проекту;
• Анализ окружения (по видам функционального использования), имидж территории, влияние окружения на возможность размещения объектов на участке;
• Анализ транспортной, пешеходной, визуальной доступности участка на текущий момент и с учетом известных планов по развитию города и окружения;
• SWOT-анализ качества местоположения участка с точки зрения возможности реализации различных функциональных составляющих

 

1.2. Анализ первичного рынка жилья рассматриваемого города/региона

• Краткий анализ тенденций развития первичного рынка жилой недвижимости: структура предложения, спроса, коммерческие условия;
• Анализ спроса на первичном рынке жилья: структура сделок, покупателей, география;
• Определение значимых факторов спроса на объекты жилой недвижимости в городе, прогноз уровня спроса;
• SWOT-анализ целесообразности включения жилой составляющей в проект. Определение рекомендуемых объемов строительства и класса жилья

 

1.3. Анализ рынка гостиничной недвижимости рассматриваемого города/региона

• Основные тенденции развития рынка гостиничных услуг: спрос, предложение, финансовые условия, уровень загрузки;
• Краткая оценка предложения на рынке города – текущего и прогнозного:

             - анализ существующего гостиничного предложения (объем/структура фонда);

             - краткий анализ строящихся / планируемых проектов;

             - анализ финансовых условий проживания;

• Определение факторов, влияющих на объем спроса на объекты гостиничной недвижимости, прогноз уровня спроса в количественном выражении, в зависимости от сценариев изменения значимых факторов;
• SWOT-анализ целесообразности включения гостиничной составляющей в проект, определение оптимальных объемов номерного фонда и категории/формата отеля;

 

1.4. Анализ рынка офисной недвижимости рассматриваемого города/региона

• Краткий анализ тенденций развития офисного рынка (спрос, предложение, уровень вакантных площадей, базовые арендные ставки);
• Анализ предложения офисных помещений (общий объем качественного предложения, структура предложения);
• Анализ спроса на офисные помещения (определение источников спроса, структура спроса по классам и географическим районам города);
• SWOT-анализ целесообразности включения офисной составляющей в проект;
• Определение рекомендуемых объемов строительства и класса офисов на участке. 

 

1.5. Анализ рынка торговой недвижимости города/региона, конкурентного окружения

• Социально-экономические параметры региона, влияющие на степень развития рынка торговой недвижимости города, динамика показателей за последние 5 лет и прогноз;
• Краткий анализ текущего состояния рынка торговой недвижимости региона;
• Значимые объекты конкурентного окружения - действующие и заявленные проекты.

 

1.6. Определение оптимальных количественных параметров торговой составляющей проекта на участке

• Определение потенциальной торговой зоны, исходя из возможных вариантов концептуальных решений проекта, емкости земельного участка;
• Определение состава потенциальных конкурентов исходя из локации участка;
• Расчет объема аудитории в различных вариантах развития проекта, учитывая численность постоянного населения в зоне охвата и влияние потенциальных конкурентов;
• Сценарный анализ и определение наиболее эффективной площади торговой части проекта;
• Прогноз объема потребительских расходов целевой аудитории по основным товарным категориям;
• Выводы о площади, потенциальном составе арендаторов;
• Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов.

 

1.7. Предварительный прогноз доходной части объектов

• Расчет доходной части жилой составляющей (прогноз стоимости жилья рекомендуемых к размещению на участке классов);
• Расчет доходной части гостиничной составляющей (рекомендуемые финансовые условия проживания, стоимость дополнительных услуг);
• Расчет доходной части офисной составляющей (рекомендуемые ставки аренды/продажи офисных помещений);
• Расчет доходной части торгово-развлекательной составляющей (предварительный прогноз арендного дохода/объема возможного со-инвестирования ритейлерами);

 

1.8. Сценарный анализ

• Функциональное зонирование (целесообразность размещения тех или иных функций на участке, уточнение рекомендуемых объемов строительства);
• Предварительный расчет основных показателей инвестиционной привлекательности размещения функциональных составляющих на участке с учетом:

                - согласованного набора исходных данных и допущений, используемых для предварительной финансовой модели;

                - укрупненного расчета расходной части проекта;

                - укрупненного расчета доходной части объектов;

                - сценарных вариантов фазирования проекта (очередности размещения объектов на участке).

• Выводы об оптимальном составе объектов на участке и схеме фазирования проекта (очередности и фазы размещения объектов недвижимости различного назначения);

 

2. Разработка концепции комплексного освоения участка

2.1. Разработка рекомендаций по жилой составляющей проекта

• Рекомендуемые к развитию на участке типы жилой застройки;
• Рекомендации по оптимальному объему, срокам реализации объектов жилой недвижимости (по каждому типу и классу жилья);
• Прогноз коммерческих условий реализации объектов жилой недвижимости

2.2 Разработка рекомендаций по гостиничной составляющей проекта

• Опрос гостиничных операторов:

            - выявление заинтересованности операторов в участии в проекте гостиницы в составе проекта, а также базовых технических требований к зданию/территории гостиничной составляющей;

             - уточнение параметров доходной/расходной части операционной деятельности гостиниц, структуры вознаграждения;

• Формирование рекомендаций по количественным и качественным параметрам:

             - категория и тип гостиницы;

             - определение целевой аудитории;

             - оптимальный размер номерного фонда;

             - рекомендации по минимальной инфраструктуре гостиницы;

             - коммерческие условия (стоимость проживания/услуг, прогноз     заполняемости);

             - требуемая емкость парковки

 

2.3. Разработка рекомендаций по офисной составляющей проекта

• Рекомендуемые к развитию на участке, параметры офисной составляющей;
• Оптимальные объем, сроки реализации объектов офисной недвижимости;
• Рекомендуемые классы офисной составляющей проекта;
• Технические требования к офисам рекомендуемого класса;
• Прогноз коммерческих условий реализации офисной недвижимости.

 

2.4. Разработка рекомендаций по торговой составляющей проекта

• Проведение опроса потенциальных арендаторов:

              - выявление заинтересованности арендаторов в участии в проекте торгового центра, а также базовых технических требований к занимаемой площади;

              - подготовка экспертного мнения об эффективной маркетинговой концепции;

• Рекомендуемая маркетинговая концепция торговой составляющей проекта:

              - определение количественных параметров: арендуемая площадь, этажность, тип и емкость парковки, оценка общей площади;

              - рекомендуемый функциональный состав арендаторов: распределение арендуемых площадей по профилям/форматам;

              - рекомендуемые коммерческие условия по группам арендаторов;

              - SWOT-анализ предлагаемой маркетинговой концепции;

              - рекомендации для разработки функциональной модели торговой составляющей проекта.

 

2.5. Подготовка графических рекомендаций по развитию земельного участка и объемно-планировочные решений торговой составляющей

• Подготовка схематичных эскизных решений по зонированию участка:

              - подготовка эскизного варианта схемы организации потоков (пешеходных, транспортных) в границах участка, с учетом специфики размещения каждого из объектов;

              - размещение составляющих проекта на участке, а также рекомендуемых к размещению других типов недвижимости в границах участка;

              - схема организации фаз проекта;

              - размещение парковок, зон загрузки/подъездов к каждому объекту;

 

• Функциональное зонирование торговой составляющей проекта в виде графических рекомендаций по организации:

              - поэтажных объемно-планировочных решений с учетом сервисных и технических зон, необходимых для посетителей и арендаторов;

              - функционального зонирования площадей в целях обеспечения оптимальной вертикальной и горизонтальной циркуляции посетителей;

              - схемы размещения арендуемых площадей по каждому уровню;

              - парковки, зон загрузки с учетом требований потенциальных арендаторов.

 

3. Разработка финансовой модели торговой составляющей проекта

3.1 Прогноз арендного дохода

• Прогноз арендного дохода торгового центра в соответствии с предложенным вариантом планировочных решений, экспертного мнения о достижимом уровне арендных ставок по каждому виду потенциальных арендаторов;

 

3.2. Прогноз бюджета расходов

• Оценка затратной части проекта (инвестиционный бюджет строительства всех объектов недвижимости на участке, а также расходы, связанные с обеспечением Объектов необходимым объемом мощностей);
• Прогнозный график и состав инвестиционного периода проекта;
• Прогноз операционных затрат в процессе эксплуатации объекта недвижимости.

 

3.3. Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта

• Прогноз чистого операционного дохода, с учетом расчетного уровня заполняемости площадей;
• Предоставление моделей:

              - доходы/расходы проекта;

              - CF-модель (движение денежных средств);

• Расчет базовых показателей инвестиционной привлекательности комплексного развития земельного участка (NPV, IRR, ROI);
• Оценка бюджетной эффективности проекта;
• Анализ чувствительности;
• Итоговые выводы об оптимальной схеме реализации проекта (очередность и фазы размещения объектов недвижимости различного назначения)

 

4. Сдача в аренду торговой составляющей проекта

4.1. Брокеридж - привлечение арендаторов в соответствии с разработанным тенант-миксом

• Поиск и подбор арендаторов
• Презентация проекта арендаторам
• Получение заявок на аренду
• Переговоры, согласование условий аренды
• Согласование договоров аренды