Анализ земельного участка: наилучшее использование и потенциал под торговый объект

Как наиболее эффективно использовать земельный участок, чтобы обеспечить максимальную отдачу от инвестиций?

Анализ потенциала земельного участка поможет принять решение, если Вы:

1. Рассматриваете возможность строительства объекта торговой недвижимости на своем земельном участке.

2. Рассматриваете возможность покупки земельного участка с целью размещения торгового центра.
  
3. Хотите выбрать из множества участков наиболее перспективный для последующего размещения торгового объекта.

4. Оцениваете перспективу увеличения площади действующего торгового объекта.

Этапы работы при оценке потенциала земельного участка:

1. Сбор и анализ данных

a) Анализ существующих ограничений и обременений  

В рамках первого этапа мы анализируем градостроительную документацию, материалы системы учета объектов недвижимости. В начале работы важно получить полную картину по текущим и потенциальным ограничениям развития анализируемой территории.

b) Оценка качества местоположения земельного участка

Для объектов торговой недвижимости критичен фактор выбора правильной локации. В своей работе мы используем систему качественных оценок ключевых характеристик местоположения. Сюда входит оценка уровня транспортной, пешеходной, визуальной доступности будущего объекта торговой недвижимости, мы анализируем плотность населения в ближайшем окружении и различных зонах доступности. Также мы оцениваем окружение земельного участка и то, как оно будет влиять на эффективность работы торговой функции объекта.

c) Анализ рынка торговой недвижимости

Разные города в разной степени привлекательны для девелопмента объектов торговой недвижимости. Анализируя текущее и будущее предложение на рынке, мы формируем представление об уровне конкуренции. Особое внимание мы уделяем качественным торговым центрам и объектам в ближайшем окружении земельного участка.

Анализ внешней среды включает в себя изучение социально-экономических показателей, определяющих развитие рынка торговой недвижимости города - таких как динамика роста населения, уровень доходов, объем и структура потребительских расходов, оборот розничной торговли, общественного питания, досуга и др.

2. Геомаркетинг и расчет потенциала земельного участка

a) Анализ емкости участка

Мы проводим расчет предельно возможной площади будущего ТЦ с учетом имеющихся ограничений и обременений в отношении использования участка. Предварительный расчет арендопригодной площади проводится на основании рекомендуемых коэффициентов использования площадей, обеспечения парковочными местами.
   
b) Анализ торговых зон

С помощью гравитационно-вероятностной модели (Д. Хаффа) мы оцениваем будущий объем аудитории торгового центра при различных вариантах его площади.

c) Прогноз  потребительского потенциала

Ключевой этап – расчет товарооборота будущих арендаторов в анализируемой локации. Для объекта торговой недвижимости это прогнозный объем денежных расходов, которые аудитория может потратить на различные товары и услуги. Мы соотносим эти данные с эффективным товарооборотом арендаторов различного профиля и определяем оптимальную площадь будущего объекта торговой недвижимости, при которой эффективность работы каждого квадратного метра максимальна.

3. Формирование практических рекомендаций и выводов

a) Проведение SWOT-анализа качества местоположения земельного участка с точки зрения возможности реализации на нем проекта торговой недвижимости;

b) Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов (объектов, имеющих наибольшее влияние на развитие вашего проекта);

c) Заключение о целесообразности развития проекта торговой недвижимости в заданной локации;
  
d) Выводы относительно площади торгового объекта, позволяющей добиться максимального товарооборота с 1 кв. м;

e) Рекомендации по профильному составу арендаторов;

f) Рекомендации по ключевым количественным характеристикам будущего объекта (общая площадь, этажность, тип парковки).

В результате анализ потенциала земельного участка позволит:

1. Принять решение о строительстве торгового центра;

2. Принять решение о покупке/аренде земельного участка;

3. Принять решение о выборе варианта застройки земельного участка;

4. Выбрать участок из портфеля для первоочередного освоения;

5. Принять решение о расширении торгового объекта;

6. Подготовить задание на разработку концепции торгового центра;

7. Разработать проект планировки территории, включающей рассматриваемый участок;

8. Оценить экономическую эффективность реализации проекта торговой недвижимости на участке.