Страница обновляется каждое полугодие. Актуальная редакция — первое полугодие 2026 года. Полная версия с графиками доступна в разделе аналитики в формате PDF.
«Магазин Магазинов» ведёт постоянный мониторинг состава арендаторов более чем по 350 торговым центрам России, включая свыше 150 объектов Москвы. Это одна из крупнейших баз tenant mix на рынке — более 7 тысяч брендов арендаторов только в московском регионе. Ниже — результаты анализа за первое полугодие 2026 года в сравнении с аналогичным периодом 2025 года.
Ключевые выводы
Интенсивность ротации арендаторов остаётся высокой
За последние 12 месяцев в торговых центрах Москвы закрылось более 2 тысяч точек. Открытия компенсировали закрытия лишь частично: порядка 80% по количеству точек и около 75% по занимаемым площадям. Разрыв между этими величинами — самостоятельный вывод: закрываются в среднем более крупные точки, чем открываются. Скорость обновления состава превышает скорость его восстановления.
Основной источник сокращения — сегмент моды
Категория освободила почти вдвое больше площадей, чем заняла, и формирует порядка 60% чистых потерь площадей рынка. Возможности замещения ограничены: операторов досуга и общепита, способных занять сопоставимые объёмы, существенно меньше, чем модных операторов, покидающих площади.
Устойчивость к трансформации определяется форматом торгового центра
Наиболее сбалансирован состав районных центров — за счёт низкой доли моды и опоры на повседневный спрос. Наименее устойчивы окружные объекты. Для крупнейших торговых центров ключевое ограничение иное — дефицит арендаторов, способных абсорбировать освобождающиеся крупные блоки.
Рост долей отдельных категорий носит преимущественно структурный характер
Доли общепита, досуга и товаров для дома увеличиваются преимущественно за счёт опережающего сжатия моды: у большинства «растущих» категорий закрытия по-прежнему превышают открытия. Рост доли не равен физическому росту. Физическое расширение демонстрируют лишь отдельные сегменты — прежде всего фитнес и спортивные услуги.
Баланс рынка смещён в пользу арендатора без предпосылок к развороту
Открытия не компенсируют закрытия ни по точкам, ни по площадям. Слабая потребительская активность, ключевая ставка 14% и рост фискальной нагрузки указывают на сохранение давления во втором полугодии 2026 года.
Методология и охват
Исследование использует три последовательно сужающихся периметра выборки — от рынка в целом к сопоставимой динамике.
- Структура рынка ТЦ Москвы. Базовый периметр — более 150 торговых центров с профессиональным или относительно профессиональным составом арендаторов, включая объекты на внешней стороне МКАД, административно относящиеся к Московской области. Из периметра исключены объекты рыночного и устаревшего форматов, а также микрообъекты.
- Анализ состава арендаторов. Из базового периметра дополнительно исключены объекты, чья структура арендаторов нерепрезентативна для классического ТЦ: специализированные центры (мебельные и другие), универмаги и пассажи премиального сегмента, аутлеты.
- Балансы открытий и закрытий, Tenant Health Index, риск-индикаторы. Рассчитаны по сопоставимой выборке (like-for-like), без учёта объектов, введённых в сравниваемый период 2025–2026 годов. Такой подход изолирует фактическую трансформацию действующих торговых центров от эффекта нового предложения.
Период сравнения: первое полугодие 2026 года к первому полугодию 2025 года. Далее по тексту изменения «за год» — за последние 12 месяцев в этих границах.
Периметр арендаторов: без автоматов (банкоматы, снек- и кофе-автоматы, игровые), банков, авто-товаров и арендаторов без выделенной площади; включая островную торговлю и поп-апы.
Оценочный характер площадей. Занимаемые площади рассчитаны по средним значениям для брендов и форматов. Это оценка уровня, а не точный обмер, поэтому в тексте используются округлённые агрегаты и относительные соотношения.
Классификация торговых центров по GLA
| Формат | Торговая площадь (GLA) |
|---|---|
| Районный | до 20 000 м² |
| Окружной | 20 000 – 45 000 м² |
| Региональный | 45 000 – 80 000 м² |
| Суперрегиональный | от 80 000 м² |
Карта рынка: профессиональный сегмент — меньше половины объектов, но основная часть площадей
В Москве более 400 крупных торговых объектов совокупной торговой площадью свыше 9 млн м². Профессиональный или относительно профессиональный состав арендаторов имеют лишь около 150 объектов площадью более 5,5 млн м² — именно они формируют качественное предложение рынка и являются предметом исследования.
По количеству на рынке доминируют районные торговые центры, но основной объём площадей сосредоточен в крупных форматах. Поэтому проблемы крупных торговых центров — это проблемы большей части рынка.
Новое предложение: после всплеска 2025 года ввод резко замедлился
В 2025 году в Москве открылось 16 торговых центров современного уровня суммарной площадью 193 тыс. м² GLA — максимальный ввод с 2021 года. При этом крупным был лишь один объект, остальные — небольшие ТЦ районного формата.
В первом полугодии 2026 года рынок пополнили лишь два объекта совокупной площадью 44,5 тыс. м² GLA — вдвое меньше по площади и в пять раз меньше по количеству, чем годом ранее. По итогам 2026 года объём нового предложения ожидается на уровне 100–140 тыс. м² GLA.
Структура: мода остаётся каркасом торговых центров, но опора на неё неравномерна
Одежда, обувь и аксессуары — по-прежнему крупнейшая категория tenant mix: 31% точек и 28% занимаемых площадей. Однако зависимость от моды кардинально различается по форматам торговых центров.
В суперрегиональных ТЦ мода занимает 36% площадей — в 2,5 раза больше, чем в районных, где на неё приходится 14%. Районные центры построены вокруг продуктов, услуг и повседневного спроса, поэтому структурно защищены от сжатия моды. Чем крупнее торговый центр, тем выше его экспозиция на самый нестабильный сегмент рынка.
Динамика: доли перетекают от моды к досугу, но это перераспределение потерь, а не рост
За год мода потеряла 2,3 п.п. по количеству точек и 1,9 п.п. по занимаемым площадям — крупнейший структурный сдвиг в составе московских торговых центров. Доли прибавили общепит, центры досуга и товары для дома.
Изменение долей отражает прежде всего разную скорость сжатия категорий, а не только их экспансию. Категория может увеличить долю в tenant mix, продолжая физически сокращаться, — если она сокращается медленнее рынка. Поэтому за слайдом долей всегда должен идти анализ абсолютных значений.
Ротация: кто фактически сокращается и кто расширяется
За последние 12 месяцев чистое сокращение показали мода, детские товары и техника. Мода сформировала наибольший объём потерь и по количеству точек, и по площадям.
В плюсе — сервисные и досуговые форматы: наибольший прирост по количеству точек у общепита, по занимаемым площадям — у фитнеса и спортивных услуг, активнее всего открывающихся в районных центрах. Приросту общепита и других сервисных форматов способствовали в том числе новые объекты, открытые за период.
Суммарный прирост расширяющихся категорий не покрывает объём, освобождаемый модой. Главное ограничение рынка — не спрос на площади, а дефицит арендаторов: модных операторов исторически были сотни, и они конкурировали за метры, тогда как операторов досуга, общепита и фитнеса, способных занять тысячи метров, — единицы. Их экономика чувствительна к трафику, а арендные ставки ниже «модных». Освобождающиеся площади в крупных торговых центрах в прежней арендной модели заполнять становится значительно сложнее — дозаполнение и управляемая ротация арендаторов превращаются из разовой задачи в постоянный процесс.
Диагноз: Tenant Health Index
Tenant Health Index оценивает, насколько открытия компенсируют закрытия, а занимаемые новыми арендаторами метры — освобождаемые площади.
Формула: баланс = Открытые ÷ (Открытые + Закрытые) × 100. Значение 50 — точка равновесия; ниже — рынок сжимается, баланс смещён в пользу арендатора. Индекс формата — среднее двух балансов, по точкам и по площадям. Расчёт ведётся по сопоставимой выборке (like-for-like).
Баланс рынка в целом
| Показатель | Значение | Читается как |
|---|---|---|
| Баланс по количеству точек | 44,8 | на 100 закрытий приходится порядка 81 открытия |
| Баланс по занимаемым площадям | 42,6 | на 100 освобождённых м² приходится около 74 занятых |
| Tenant Health Index | 43,7 | рынок арендатора, равновесие не достигнуто |
Индекс по форматам торговых центров
| Формат ТЦ | Tenant Health Index | Позиция |
|---|---|---|
| Районный | 47,9 | ближе всех к равновесию |
| Региональный | 44,2 | ниже равновесия |
| Суперрегиональный | 43,7 | ниже равновесия |
| Окружной | 40,3 | наиболее уязвимая позиция |
Закрытия сильнее открытий во всех форматах без исключения. Ближе всех к равновесию районные торговые центры. Самая уязвимая позиция у окружных объектов: их масштаб уже требует «модного» состава, но часто недостаточен, чтобы удерживать сильные бренды.
Что дальше: рынок формирует новые требования к концепциям торговых центров
Отчёт фиксирует фактическое состояние рынка на основе сравнения сопоставимых торговых центров год к году и не является прогнозом. Вместе с тем текущая конъюнктура позволяет обозначить наиболее вероятное направление динамики.
Сжатие сегмента моды может продолжиться
Слабая потребительская активность, высокая доля онлайн-продаж, ключевая ставка 14% и высокая фискальная нагрузка ограничивают выручку и инвестиционные возможности ритейла. Краткосрочно возможен обратный эффект: снижение продаж маркетплейсов перед высоким сезоном back-to-school может побудить часть ритейлеров сместить продажи в офлайн и отложить оптимизацию сетей.
Категории досуга и общепита не обеспечивают полного замещения
Операторы детских развлечений снизили темпы экспансии и проводят точечную коррекцию сетей. Сегмент общепита находится под давлением конкуренции, снижения трафика, сервисов доставки готовой еды и кафе-зон продуктовых сетей; в этих условиях сохраняется востребованность фудхоллов, позволяющих операторам работать на консолидированном трафике при меньшей занимаемой площади. Спрос на впечатления сохраняется, однако ограниченные располагаемые доходы населения сдерживают потребление.
Дефицит арендаторов остаётся ключевым ограничением восстановления
Сегмент моды исторически объединял наибольшее число операторов с наивысшей арендной платёжеспособностью; сопоставимой по масштабу замены на рынке нет, а приток новых профессиональных операторов минимален. Одновременно текущая конъюнктура создаёт для новых концепций редкие по привлекательности условия входа в объекты и локации высшего качества.
Определяющим фактором устойчивости становится качество управления
Скидки арендаторам и пауза в развитии характерны для большинства, но не для всех объектов. Торговые центры, своевременно проведшие реконцепцию и поддерживающие tenant mix в актуальном состоянии, сохраняют высокие операционные показатели и остаются приоритетными для арендаторов; показательны концепции, изначально ориентированные на повседневный спрос жителей прилегающих территорий. В меняющейся структуре спроса регулярная сверка концепции объекта с новым профилем арендаторов и посетителей становится частью нормального цикла управления торговым центром.
Определения терминов, использованных в отчёте, — в глоссарии торговой недвижимости. Полная версия исследования с графиками — в разделе аналитики, формат PDF.