Аудит товарооборота арендаторов — выявляем занижение и возвращаем доход

Во многих торговых центрах часть арендной платы привязана к обороту арендатора — это процент от товарооборота или плата «по максимуму» из фиксированной и оборотной ставки. Такая модель справедлива, пока арендатор показывает реальные продажи. Но как только товарооборот занижается, собственник недополучает доход — тихо и системно, месяц за месяцем. Аудит товарооборота возвращает контроль: он показывает, сколько арендаторы продают на самом деле.

Способов занизить оборот стало больше. Часть продаж уводится в онлайн и не попадает в отчётность по магазину, используются «серые» схемы с электронными кассами, разделяются юридические лица, занижается выручка в отчётах перед собственником. На глаз это не видно: магазин выглядит загруженным, а цифры в отчёте — скромными. В результате ТЦ теряет доход, а оценить справедливую ставку становится невозможно.

Особенно остро вопрос стоит сейчас, когда онлайн-продажи переплелись с офлайном. Покупатель примеряет товар в магазине, а заказывает онлайн; пункт выдачи и точка продаж формально «разводят» одну и ту же выручку. Без специальной методики и базы сравнения отделить реальный оборот магазина от занижения практически невозможно — и именно поэтому аудит должен проводить тот, кто видит рынок целиком.

«Магазин Магазинов» — лидер рынка консалтинга и брокериджа торговой недвижимости России с опытом более 25 лет. Мы располагаем данными по коммерческим показателям работы арендаторов в сотнях объектов в разных городах, поэтому видим, когда заявленный оборот не сходится с реальностью, и знаем, какой товарооборот характерен для конкретного формата в конкретной локации.

Кому нужен аудит товарооборота

Аудит товарооборота нужен тем, чей доход зависит от честности арендаторов:

• Собственникам торговых центров — у которых аренда полностью или частично привязана к обороту арендаторов.
• Управляющим компаниям ТЦ — которым важно объективно контролировать арендаторов и обосновывать ставки.
• Инвесторам перед покупкой объекта — чтобы понять, насколько реален заявленный арендный поток и нет ли в нём «воздуха».
• Собственникам, готовящим объект к продаже — чтобы подтвердить реальную доходность и обосновать цену.

Если вы подозреваете, что арендаторы зарабатывают больше, чем показывают, — аудит превращает подозрение в цифры, с которыми можно работать.

Чем занижение оборота опасно для объекта

Заниженный товарооборот бьёт по торговому центру не только напрямую, но и вдолгую:

• Прямые потери аренды. Каждый процент скрытого оборота — это недополученная оборотная составляющая ставки, и за год сумма набегает существенная.
• Искажённая картина объекта. Опираясь на заниженные данные, собственник неверно оценивает успешные и слабые форматы и принимает ошибочные решения по ротации.
• Падение стоимости актива. Цена ТЦ привязана к арендному потоку: заниженный доход напрямую снижает капитализацию объекта при оценке и продаже.
• Несправедливая ротация. Честный арендатор, показывающий реальные продажи, выглядит «хуже» того, кто занижает, — и рискует уступить место менее эффективному оператору.

Поэтому аудит — это не только про возврат текущей аренды, но и про справедливые управленческие решения и сохранение стоимости объекта.

Что мы делаем

Аудит товарооборота — это не разовая проверка отчёта, а сопоставление заявленных продаж с реальностью по нескольким независимым источникам.

Анализ реальных продаж арендаторов

Сопоставляем заявленный товарооборот с реальными показателями: данными касс и эквайринга, посещаемостью, конверсией, средним чеком формата. Расхождения между потоком, загрузкой магазина и отчётной выручкой — первый сигнал занижения. Когда мимо магазина идёт высокий трафик, а заявленная выручка соответствует «полупустой» точке, цифры не сходятся — и мы показываем это наглядно.

Выявление занижения товарооборота

Выявляем типичные схемы занижения — увод продаж в онлайн, дробление выручки, манипуляции с кассами и юрлицами. Сравниваем показатели арендатора с нашей базой данных по аналогичным операторам в сопоставимых объектах и локациях. Именно эта база — главное преимущество: мы знаем, какой оборот реально делает магазин конкретного бренда и формата при данной посещаемости, и сразу видим аномалии, которые невозможно заметить, глядя только на отчётность одного объекта.

Оценка справедливой арендной платы

На основе реального оборота определяем справедливую арендную плату — ту, что соответствует фактическим продажам арендатора и рыночным условиям. Это аргумент для пересмотра договоров и повышения доходности объекта. Важно, что наша цель — не «выжать» арендатора, а привести ставку к справедливому уровню: устойчивая аренда выгоднее собственнику, чем краткосрочная переплата, ведущая к закрытию точки.

Как мы работаем

Мы ведём аудит последовательно — от сбора данных к обоснованным выводам и решениям.

• Этап 1. Сбор данных. Запрашиваем отчётность арендаторов, данные по посещаемости и доступные коммерческие показатели объекта.
• Этап 2. Сопоставление. Сравниваем заявленные обороты с реальными индикаторами и с нашей базой по аналогичным операторам.
• Этап 3. Выявление расхождений. Определяем арендаторов, занижающих товарооборот, и масштаб недополученного дохода.
• Этап 4. Рекомендации. Оцениваем справедливые ставки и готовим план пересмотра условий аренды.

Результаты аудита логично продолжить реконцепцией торгового центра и ротацией арендаторов, а для контекста по рынку — анализом рынка торговой недвижимости.

Почему «Магазин Магазинов»

Мы — лидер рынка консалтинга и брокериджа торговой недвижимости России и многократный победитель премии RCSC Awards, включая звание лучшего консультанта года в 2025 году. За этим стоят измеримые результаты:

• более 25 лет на рынке — опыт, проверенный всеми кризисами;
• данные по оборотам арендаторов в сотнях объектов в разных городах;
• более 70 реализованных торговых центров;
• более 570 консалтинговых работ;
• рост доходности объектов клиентов в среднем на 30%.

Наше ключевое преимущество — мы знаем реальные обороты по форматам и локациям, потому что ежедневно работаем с арендаторами и ведём брокеридж сотен объектов. Поэтому мы не просто фиксируем расхождения, а можем доказать, каким должен быть оборот, и обосновать справедливую ставку. Эта же экспертиза стоит за нашими проектами — от ТРК «Атриум» в Москве до реконцепций ТРЦ в десяти городах России.

Что вы получаете в результате

Аудит товарооборота с «Магазином Магазинов» — это возвращённый доход и прозрачность:

• Реальную картину продаж — сколько арендаторы зарабатывают на самом деле.
• Выявленное занижение — конкретные арендаторы и масштаб недополученного дохода.
• Справедливые ставки — обоснование для пересмотра договоров аренды.
• Рост доходности объекта — за счёт возврата недополученной аренды.
• Прозрачность для сделки — подтверждённый арендный поток при продаже или покупке объекта.

По сути вы получаете не отчёт о нарушениях, а инструмент возврата денег, которые объект уже зарабатывает, но не получает. Чаще всего аудит окупается многократно уже в первый год за счёт пересмотра ставок по арендаторам, занижавшим оборот.

Обсудим аудит вашего объекта

Расскажите о вашем торговом центре — структура аренды, состав арендаторов и ваши подозрения. Мы сопоставим заявленные обороты с реальностью, выявим занижение и обоснуем справедливые ставки.

Позвоните нам по телефону +7 495 790 00 00 или оставьте заявку — мы свяжемся с вами и предложим план аудита товарооборота.