Замещение дошло до магазинов

Mall Index в торговых центрах Москвы по итогам первой рабочей недели 2023 года (9–15 января) отставал от аналогичного периода прошлого года на 9%, докризисного 2019 года — на 33%. Такие данные приводит Focus Technologies. В Санкт-Петербурге аналогичные разрывы составили 6% и 27% соответственно. На потребителей продолжают оказывать негативное влияние общее снижение покупательной способности и сокращение ассортимента магазинов привычных зарубежных брендов, говорят аналитики.

Mall Index — количество посетителей на 1000 м² торговых площадей

Новая волна арендаторов

Средний уровень вакантности в торговых центрах Москвы, по подсчётам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, составляет 15,6%. За год показатель вырос на 1,9%, преимущественно за счёт расторжения договоров с уходящими международными операторами. В Санкт-Петербурге динамика оказалась более показательной: объем пустующих, по данным NF Group, площадей за год вырос на 6,3%, до 10,6%. Для местного рынка эта цифра — абсолютный рекорд.

15,6% средний уровень вакантности в ТЦ Москвы

В Nikoliers поясняют, что всего в России приостановили работу 95 брендов иностранных ритейлеров, 57 из которых были представлены и на рынке Санкт-Петербурга. Одновременно доля вакантных площадей увеличивается и из-за оптимизации наименее рентабельных магазинов сохраняющих свои позиции игроков. Тенденция продолжает давить на рынок, но госпожа Хакбердиева обращает внимание на процесс замещения уходящих международных брендов. Это способствует постепенному расширению предложения в фешн-сегменте: помещения некогда якорных арендаторов зачастую дробятся и сдаются нескольким новым игрокам. Замещение происходит не только за счёт отечественных игроков.

В Nikoliers отмечают, что за год о выходе на российский рынок заявили 45 иностранных брендов, девять из которых уже открыли свои магазины. Преимущественно, по данным консультантов, на рынке будут появляться ритейлеры из Турции (74% анонсов), Казахстана (7%), Китая и Индии (по 4%), США, Армении, Японии, Белоруссии и Италии (по 2%). Евгения Хакбердиева указывает на достаточно высокую активность по выходу на российский рынок торговых сетей из Турции и стран постсоветского пространства. Но открытие магазинов новых ритейлеров, по ее мнению, зависит от успеха существующих точек.

45иностранных брендов заявили о выходе на российский рынок

Общепит востребованных локаций

В сегменте стрит-ритейла Москвы, согласно оценкам R4S Group, сейчас пустует 7–10% площадей. Руководитель направления Street retail компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ Марина Маркова не исключает, что в дальнейшем показатель сократится за счёт открытий шоурумов российских дизайнеров и новых концепций общепита. Но позитивная динамика может оказаться отложенной. Так, директор департамента исследований рынка компании Maris Алёна Волобуева обращает внимание на то, что в первом квартале традиционно происходит сезонный рост доли пустующих площадей.

8,5% средний уровень вакантности уличных помещений в Москве

Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко констатирует, что ликвидные помещения с хорошим трафиком на рынке Москвы сейчас по-прежнему в дефиците. В качестве примера эксперт рассказывает об объекте по адресу улица Малая Бронная, 15. «За три дня экспонирования освобождающегося помещения нами получено четыре оферты от потенциальных арендаторов»,— говорит она.

На торговых улицах Санкт-Петербурга основной объём сделок, по подсчётам Алёны Волобуевой, традиционно формируют заведения общественного питания. При этом треть открывшихся за прошлый год объектов — в бюджетном формате (это кафе-бары, пиццерии и проч.). Также продолжает активно расти присутствие алкомаркетов. А вот спрос со стороны федеральных FMCG-сетей, по словам госпожи Волобуевой, заметно сократился; также меньше стало открываться магазинов drogerie-сетей, товаров для спорта и отдыха и проч.

Офисы без застройщиков

На рынке офисной недвижимости Москвы, согласно оценкам NF Group по итогам прошлого года, пустует 9,1% офисных площадей. Директор департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко предполагает, что по итогам первого квартала уровень вакантности в Москве достигнет 12%, после чего рост остановится. В Санкт-Петербурге, по оценкам Алёны Волобуевой, свободно 10,3% качественных офисных площадей. В натуральном выражении речь идёт о 400 тыс. м² за год этот показатель практически удвоился. Рост вакантности, по мнению госпожи Волобуевой, будет наблюдаться и по итогам первого квартала текущего года: освобождаются офисы, договоры аренды которых арендаторы хотели, но по каким-то причинам не могли расторгнуть досрочно.

9,1% средний уровень вакантности офисов в Москве

Партнёр NF Group Мария Зимина поясняет, что в Москве активность потенциальных арендаторов, вероятно, сохранится на сниженном уровне прошлого года; заметную долю в структуре спроса продолжат формировать компании с госучастием.

Хотя заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская называет существующий рынок достаточно активным, указывая, что спрос выше, чем в начале прошлого года. Гендиректор NF Group в Санкт-Петербурге Константин Лосюков указывает, что в его городе основными драйверами спроса выступают компании нефтегазовой отрасли и IT-структуры.

Согласно оценкам госпожи Волобуевой, арендные ставки на офисы класса А в Санкт-Петербурге по итогам прошлого года сократились на 5%, до 2,03 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Для помещений класса В показатель остался стабильным — 1,4 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. "Арендодатели не снижают запрашиваемые арендные ставки, а делают индивидуальные предложения в зависимости от запроса",— замечает она. В Москве, по словам Елены Медушевской, также наблюдалось скорее незначительное снижение ставок, преимущественно в объектах, где ранее они были завышены. Удерживать цены и сравнительно низкий уровень вакантности на рынках крупнейших городов в дальнейшем может ограниченный объём нового предложения.

Мария Зимина указывает, что к вводу в Москве в этом году запланированы 473 тыс. кв. м новых офисных площадей. Формально это на 39% выше показателя прошлого года, но финальный объём может быть заметно меньше из-за влияния кризисных тенденций, предупреждает она. Госпожа Медушевская также указывает, что офисные проекты заявляют неохотно, а ранее анонсированные откладываются.

В Санкт-Петербурге, по словам господина Лосюкова, сейчас к вводу на 2023 год запланировано 220 тыс. кв. м. Замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева называет определяющей для офисного девелопмента текущую экономическую ситуацию: высокая инфляция, удорожание строительства и быстро меняющиеся внешние условия сужают возможности по запуску строительства бизнес-центров. На этом фоне появления заметного числа новых проектов в перспективе двух-трёх лет она не ждёт.