Дальний Восток - удивительный во всех отношениях макрорегион нашей страны. На 1/3 территории проживает всего 5 % населения России. Размеры территории колоссальны, равно как и потенциал для развития экономики. К Дальневосточному федеральному округу как ни к какому другому уместно применять эпитет "самый". Так, если говорить про рынок торговой недвижимости, то до последнего времени это был самый незрелый рынок. Но он же остается одним из наиболее динамично развивающихся в РФ.
В регионе нет ни одного города-миллионника, и активность девелоперов и интерес многих ритейлеров сконцентрирован на 10 городах, где проживает более 100 тыс. человек. В данном обзоре мы решили остановиться на пяти крупнейших городах ДФО по численности населения, исключив при этом из обзора столицу республики Саха - Якутск (как совершенно уникальный рынок не только недвижимости, но и других сфер экономики). Итак, речь пойдет о городах Владивосток, Хабаровск, Комсомольск-на-Амуре, Благовещенск, Южно-Сахалинск.
НЕДВИЖИМОСТЬ
Самый большой город из нашей выборки - Владивосток. Он же наиболее крупный и динамично развивающийся рынок торговой недвижимости региона. Примечательно, что старейшему торговому центру города в 2014 году исполнилось 150 лет. Этот же объект, "Большой ГУМ", отметился открытием площадей после реконструкции в 2017 году. Вообще, большая часть качественных площадей на рынке была введена за последние 2 года, когда были открыты крупнейшие на текущий момент ТРЦ "Седанка Сити" и ТРЦ "Дружба". В текущем году рынок города должен пополниться самым крупным из строящихся объектов - ТЦ "Калина Молл".
Своими особенностями развития рынка ТЦ обладает каждый из представленных городов. Рынок профессиональной торговой недвижимости Южно-Сахалинска - это один ТРЦ "Сити Молл", открытый еще в 2009 году и дополненный второй очередью в 2015?м.
Благовещенск, столица Амурской области, - это город-рынок, который всегда был одним из центров приграничной торговли. В городе множество различных торговых центров и комплексов, наиболее качественный из которых - ТРЦ "Острова". Его запускали в три очереди, последняя из которых была открыта в прошлом году. Он же возглавляет рейтинг самых крупных действующих торговых центров в выборке городов.
РИТЕЙЛ
На сегодняшний день Дальний Восток пока остается аутсайдером по присутствию международных брендов среди всех макрорегионов России. Свои магазины здесь открыли лишь 5 % от общего числа присутствующих в нашей стране глобальных ритейлеров. Однако это не означает, что регион не интересен международным и федеральным игрокам. Наоборот, мы видим высокую заинтересованность розничных сетей в развитии на Дальнем Востоке. Еще недавно основным сдерживающим фактором для активной экспансии ритейлеров в регион считалась удаленность городов от Москвы. Несмотря на близость региона к основным странам-поставщикам продукции для глобальных брендов (Китаю, странам Юго-Восточной Азии), логистика магазинов большинства крупнейших сетей выстраивается через распределительные центры, сконцентрированные в Центральной России. Географическая удаленность от Москвы и большая разница в часовых поясах также сказывалась на качестве управления точками сетей. До сих пор для многих технологических сфер, например бизнеса кинопоказа, один из удерживающих от выхода в регион факторов - необходимость круглосуточного контроля работы локальных точек. Ведь когда в Москве начинается рабочий день, во Владивостоке или Хабаровске он подходит к концу.
Сейчас основные розничные игроки уже более активно рассматривают Дальний Восток как регион для экспансии.
Но, конечно же, существуют различия по профильным сегментам. Так, удаленность городов ДВ от распределительных мощностей пока что останавливает крупнейших продовольственных операторов. В регионе не представлен ни один из лидеров FMCG-розницы. Такие сети как "Магнит", X5 Retail Group, "Ашан", "Лента" пока что присматриваются к региону, но не заявляют о конкретных сроках открытия первых магазинов. В отсутствие топ-сетей на Дальнем Востоке прочно закрепились свои региональные игроки.
Лидирующие позиции занимает ГК "Невада Групп", развивающая сети во всех форматах - гипермаркеты "Самбери", супермаркеты "Наш Универсам", а также магазины шаговой доступности "Раз Два". Интересно, что осуществляя долгое время органическую экспансию сети "Самбери", в 2014-2015 гг. ГК "Невада Групп" провела ряд сделок по поглощению небольших локальных сетей, что позволило ей закрепиться во всех форматах торговли продовольственными товарами. Флагманский проект компании - гипермаркеты "Самбери", занимающие площадь до 14 тыс. кв. м, открыты почти во всех субъектах ДФО и являются якорными арендаторами крупнейших торговых центров Хабаровска, Владивостока, Комсомольска-на-Амуре.
Основные международные и федеральные DIY-сети пока не представлены в регионе. Очевидный лидер сегмента, сеть Leroy Merlin, станет "первопроходцем", как в последнее время часто происходит во многих регионах. В апреле 2017 года Leroy Merlin открывает первый отдельностоящий гипермаркет в Хабаровске. Следующий объект сеть планирует запустить в пригороде Владивостока. На текущий момент Leroy Merlin единственный игрок рынка, активно рассматривающий площадки во всех крупных городах ДВ.
На российском рынке работают розничные компании, которые начинали свое развитие именно с городов ДВ. Самые известные из них - сеть гипермаркетов детских товаров "Бубль-Гум" и магазины цифровой и бытовой техники DNS. Обе компании поначалу открывали точки в Приморском крае и остаются там лидерами по представленности в своем профиле. Ведущий ритейлер детской розницы - "Детский мир" - пока не развивается в регионе.
Из большой тройки продавцов бытовой техники свои гипермаркеты в регионе открыли "Эльдорадо" и "М.Видео".
Последний начал активное освоение крупнейших городов Дальнего Востока в 2016 году, "заякорив" два ТЦ во Владивостоке и один в Хабаровске. Как неоднократно заявляла компания, ДФО стал для них одним из приоритетных для открытия новых магазинов.
Примечательно, что компания DNS, охватив своей розничной сетью почти все субъекты РФ, теперь выступает в роли девелопера коммерческой недвижимости. Самый известный ее проект - единственный на Дальнем Востоке логистический комплекс класса А "Янковский" в районе аэропорта г. Владивостока. Сейчас компания рассматривает несколько проектов строительства торговых центров в домашнем для себя регионе.
Если среди традиционных "якорей" торговых центров девелоперам есть из кого выбирать, то fashion-сегмент дальневосточного рынка далек от насыщения. Самое знаковое fashion-открытие состоялось в 2015 году - тогда Inditex Group открыла свой первый и до сих пор единственный на Дальнем Востоке магазин Zara. Компания планирует дальнейшее развитие во Владивостоке и городах Хабаровского края. Пока основной сдерживающий фактор активной экспансии в регионе - отсутствие подходящих площадей. Работающий во Владивостоке магазин Zara открылся в составе ТЦ "Большой ГУМ", но фактически является самостоятельной street retail-точкой с отдельным входом и своей внутренней логистикой. Второй знаковый одежный бренд-индикатор H&M пока не открыл ни одного магазина на ДВ, но активно рассматривает все поступающие предложения. Ближайшее открытие магазина шведского гиганта запланировано в строящемся ТРЦ "Калина Молл" во Владивостоке.
Владивосток - наиболее зрелый на Дальнем Востоке рынок в плане присутствия международных брендов. Но даже здесь такие известные международные fashion-бренды, как Terranova, New Yorker, Mango представлены магазинами локальных партнеров. Это в целом характерно для дальневосточного рынка - "прямых" магазинов здесь немного, что компенсируется высокой активностью местных предпринимателей. Так, владельцы одного из первых профессиональных ТЦ региона - "Сити Молл" в Южно-Сахалинске - при запуске проекта в 2009 году были вынуждены заняться непрофильной для себя деятельностью и, получив франшизы большого количества федеральных и международных брендов, самостоятельно привели их на Сахалин.
В условиях дефицита качественных площадей в ТЦ, большая доля магазинов под международными брендами в Хабаровске, Владивостоке и других крупных городах открывается в уличных помещениях. Наше исследование экспансии международных брендов в Россию показывает, что ДФО - единственный макрорегион в РФ, где существенная доля открытий приходится на street retail.
Отсутствие качественных площадей, соответствующих требованиям международных fashion-операторов, - одна из основных проблем развития дальневосточного рынка. Все интересные открытия магазинов международных брендов в будущем стоит ожидать в составе строящихся и недавно запущенных ТЦ региона.
Обзор был бы неполным без упоминания операторов сферы развлечений и общественного питания. Так же, как и в случае с ритейлом, тон здесь задают локальные компании. Крупнейшие российские сети кинопоказа - "Синема Парк", "Формула кино", "Каро" и "Киномакс" - не представлены ни в одном из дальневосточных городов. По планам, "Киномакс" дебютирует в качестве якорного арендатора ТРЦ "Калина Молл". Но остальные федеральные сети пока не спешат самостоятельно инвестировать в развитие в столь отдаленном регионе. Таким образом, в каждом из крупнейших городов ДВ свой лидер кинопоказа.
Один из самых перспективных сегментов индустрии развлечений сегодня - edutainment-центры. Детский город профессий "КидБург" открыт в декабре 2016 года в ТРЦ "Седанка Сити" во Владивостоке на площади 2,2 тыс. кв. м и уже сейчас имеет хорошие финансовые показатели.
Из тройки крупнейших операторов быстрого питания - "Макдональдс", KFC и Burger King - регион планируют активно осваивать две последние сети. В прошлом году на рынок Владивостока вышла сеть KFC, традиционно открыв сначала отдельностоящий ресторан, а следом точку в ТРЦ "Седанка Сити". В ближайшее время в одном из новых ТЦ открывается первый в Хабаровском крае ресторан этой сети. Burger King пока представлен только двумя ресторанами - в сегменте street retail во Владивостоке и в составе ТЦ в Уссурийске, но при этом планирует активное развитие сети в ближайшее время. "Макдональдс" пока не рассматривает Дальний Восток как приоритетный регион для экспансии. Самый восточный российский город, где планирует открываться американская сеть, - Красноярск.