РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ

МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА (МФК)

Какая концепция многофункционального комплекса обеспечит максимальный коммерческий успех проекта?

С целью диверсификации рисков и привлечения наибольшего потребительского потенциала девелоперы стремятся создать многоформатный проект, тем самым повысить уровень доходности объекта коммерческой недвижимости.
Основная сложность при разработке концепции МФК заключается в определении правильного сочетания форматов в едином комплексе, а также создании единой концептуальной идеи - уникальной особенности будущего проекта, которая позволит ему отличаться от уже существующих на рынке объектов и быть наиболее конкурентоспособным.

Основными задачами при разработке концепции МФК являются:

  • Определение оптимального объема площадей объектов на участке;
  • Расчет наиболее эффективного соотношения различных форматов недвижимости на участке;
  • Разработка рекомендаций по фазированию проекта;
  • Подготовка концепции развития проекта, включая графические рекомендации по зонированию участка и объемно-планировочным решениям

 

Этапы разработки коммерческой концепции МФК:


1. Анализ наиболее эффективного использования участка

1.1. Оценка местоположения и ресурсного качества участков

  • Анализ существующих ограничений и обременений по проекту;
  • Анализ окружения (по видам функционального использования), имидж территории, влияние окружения на возможность размещения объектов на участке;
  • Анализ транспортной, пешеходной, визуальной доступности участка на текущий момент и с учетом известных планов по развитию города и окружения;
  • SWOT-анализ качества местоположения участка с точки зрения возможности реализации различных функциональных составляющих

 

1.2. Анализ первичного рынка жилья рассматриваемого города/региона

  • Краткий анализ тенденций развития первичного рынка жилой недвижимости: структура предложения, спроса, коммерческие условия;
  • Анализ спроса на первичном рынке жилья: структура сделок, покупателей, география;
  • Определение значимых факторов спроса на объекты жилой недвижимости в городе, прогноз уровня спроса;
  • SWOT-анализ целесообразности включения жилой составляющей в проект. Определение рекомендуемых объемов строительства и класса жилья


1.3. Анализ рынка гостиничной недвижимости рассматриваемого города/региона

  • Основные тенденции развития рынка гостиничных услуг: спрос, предложение, финансовые условия, уровень загрузки;
  • Краткая оценка предложения на рынке города – текущего и прогнозного:

             - анализ существующего гостиничного предложения (объем/структура фонда);

             - краткий анализ строящихся / планируемых проектов;

             - анализ финансовых условий проживания;
  • Определение факторов, влияющих на объем спроса на объекты гостиничной недвижимости, прогноз уровня спроса в количественном выражении, в зависимости от сценариев изменения значимых факторов;
  • SWOT-анализ целесообразности включения гостиничной составляющей в проект, определение оптимальных объемов номерного фонда и категории/формата отеля;


1.4. Анализ рынка офисной недвижимости рассматриваемого города/региона

  • Краткий анализ тенденций развития офисного рынка (спрос, предложение, уровень вакантных площадей, базовые арендные ставки);
  • Анализ предложения офисных помещений (общий объем качественного предложения, структура предложения);
  • Анализ спроса на офисные помещения (определение источников спроса, структура спроса по классам и географическим районам города);
  • SWOT-анализ целесообразности включения офисной составляющей в проект;
  • Определение рекомендуемых объемов строительства и класса офисов на участке. 


1.5. Анализ рынка торговой недвижимости города/региона, конкурентного окружения

  • Социально-экономические параметры региона, влияющие на степень развития рынка торговой недвижимости города, динамика показателей за последние 5 лет и прогноз;
  • Краткий анализ текущего состояния рынка торговой недвижимости региона;
  • Значимые объекты конкурентного окружения - действующие и заявленные проекты.


1.6. Определение оптимальных количественных параметров торговой составляющей проекта на участке

  • Определение потенциальной торговой зоны, исходя из возможных вариантов концептуальных решений проекта, емкости земельного участка;
  • Определение состава потенциальных конкурентов исходя из локации участка;
  • Расчет объема аудитории в различных вариантах развития проекта, учитывая численность постоянного населения в зоне охвата и влияние потенциальных конкурентов;
  • Сценарный анализ и определение наиболее эффективной площади торговой части проекта;
  • Прогноз объема потребительских расходов целевой аудитории по основным товарным категориям;
  • Выводы о площади, потенциальном составе арендаторов;
  • Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов.


1.7. Предварительный прогноз доходной части объектов

  • Расчет доходной части жилой составляющей (прогноз стоимости жилья рекомендуемых к размещению на участке классов);
  • Расчет доходной части гостиничной составляющей (рекомендуемые финансовые условия проживания, стоимость дополнительных услуг);
  • Расчет доходной части офисной составляющей (рекомендуемые ставки аренды/продажи офисных помещений);
  • Расчет доходной части торгово-развлекательной составляющей (предварительный прогноз арендного дохода/объема возможного со-инвестирования ритейлерами);


1.8. Сценарный анализ

  • Функциональное зонирование (целесообразность размещения тех или иных функций на участке, уточнение рекомендуемых объемов строительства);
  • Предварительный расчет основных показателей инвестиционной привлекательности размещения функциональных составляющих на участке с учетом:

                - согласованного набора исходных данных и допущений, используемых для предварительной финансовой модели;

                - укрупненного расчета расходной части проекта;

                - укрупненного расчета доходной части объектов;

                - сценарных вариантов фазирования проекта (очередности размещения объектов на участке).

  • Выводы об оптимальном составе объектов на участке и схеме фазирования проекта (очередности и фазы размещения объектов недвижимости различного назначения);

 

2. Разработка концепции комплексного освоения участка

2.1. Разработка рекомендаций по жилой составляющей проекта

  • Рекомендуемые к развитию на участке типы жилой застройки;
  • Рекомендации по оптимальному объему, срокам реализации объектов жилой недвижимости (по каждому типу и классу жилья);
  • Прогноз коммерческих условий реализации объектов жилой недвижимости

2.2 Разработка рекомендаций по гостиничной составляющей проекта

  • Опрос гостиничных операторов:

            - выявление заинтересованности операторов в участии в проекте гостиницы в составе проекта, а также базовых технических требований к зданию/территории гостиничной составляющей;

             - уточнение параметров доходной/расходной части операционной деятельности гостиниц, структуры вознаграждения;

  • Формирование рекомендаций по количественным и качественным параметрам:

             - категория и тип гостиницы;

             - определение целевой аудитории;

             - оптимальный размер номерного фонда;

             - рекомендации по минимальной инфраструктуре гостиницы;

             - коммерческие условия (стоимость проживания/услуг, прогноз     заполняемости);

             - требуемая емкость парковки


2.3. Разработка рекомендаций по офисной составляющей проекта

  • Рекомендуемые к развитию на участке, параметры офисной составляющей;
  • Оптимальные объем, сроки реализации объектов офисной недвижимости;
  • Рекомендуемые классы офисной составляющей проекта;
  • Технические требования к офисам рекомендуемого класса;
  • Прогноз коммерческих условий реализации офисной недвижимости.

 

2.4. Разработка рекомендаций по торговой составляющей проекта

  • Проведение опроса потенциальных арендаторов:

              - выявление заинтересованности арендаторов в участии в проекте торгового центра, а также базовых технических требований к занимаемой площади;

              - подготовка экспертного мнения об эффективной маркетинговой концепции;

  • Рекомендуемая маркетинговая концепция торговой составляющей проекта:

              - определение количественных параметров: арендуемая площадь, этажность, тип и емкость парковки, оценка общей площади;

              - рекомендуемый функциональный состав арендаторов: распределение арендуемых площадей по профилям/форматам;

              - рекомендуемые коммерческие условия по группам арендаторов;

              - SWOT-анализ предлагаемой маркетинговой концепции;

              - рекомендации для разработки функциональной модели торговой составляющей проекта.


2.5. Подготовка графических рекомендаций по развитию земельного участка и объемно-планировочные решений торговой составляющей

  • Подготовка схематичных эскизных решений по зонированию участка:

              - подготовка эскизного варианта схемы организации потоков (пешеходных, транспортных) в границах участка, с учетом специфики размещения каждого из объектов;

              - размещение составляющих проекта на участке, а также рекомендуемых к размещению других типов недвижимости в границах участка;

              - схема организации фаз проекта;

              - размещение парковок, зон загрузки/подъездов к каждому объекту;

 

  • Функциональное зонирование торговой составляющей проекта в виде графических рекомендаций по организации:

              - поэтажных объемно-планировочных решений с учетом сервисных и технических зон, необходимых для посетителей и арендаторов;

              - функционального зонирования площадей в целях обеспечения оптимальной вертикальной и горизонтальной циркуляции посетителей;

              - схемы размещения арендуемых площадей по каждому уровню;

              - парковки, зон загрузки с учетом требований потенциальных арендаторов.

 

3. Разработка финансовой модели торговой составляющей проекта

3.1 Прогноз арендного дохода

  • Прогноз арендного дохода торгового центра в соответствии с предложенным вариантом планировочных решений, экспертного мнения о достижимом уровне арендных ставок по каждому виду потенциальных арендаторов;


3.2. Прогноз бюджета расходов

  • Оценка затратной части проекта (инвестиционный бюджет строительства всех объектов недвижимости на участке, а также расходы, связанные с обеспечением Объектов необходимым объемом мощностей);
  • Прогнозный график и состав инвестиционного периода проекта;
  • Прогноз операционных затрат в процессе эксплуатации объекта недвижимости.


3.3. Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта

  • Прогноз чистого операционного дохода, с учетом расчетного уровня заполняемости площадей;
  • Предоставление моделей:

              - доходы/расходы проекта;

              - CF-модель (движение денежных средств);

  • Расчет базовых показателей инвестиционной привлекательности комплексного развития земельного участка (NPV, IRR, ROI);
  • Оценка бюджетной эффективности проекта;
  • Анализ чувствительности;
  • Итоговые выводы об оптимальной схеме реализации проекта (очередность и фазы размещения объектов недвижимости различного назначения)

 

4. Сдача в аренду торговой составляющей проекта

4.1. Брокеридж - привлечение арендаторов в соответствии с разработанным тенант-миксом

  • Поиск и подбор арендаторов
  • Презентация проекта арендаторам
  • Получение заявок на аренду
  • Переговоры, согласование условий аренды
  • Согласование договоров аренды

РЕЗУЛЬТАТ:

1. Выводы по наиболее эффективному использованию участка: оптимальном составе объектов на участке и схеме фазирования проекта (очередность и фазы размещения объектов недвижимости различного назначения)

2. Концепция комплексного освоения участка:

  • Рекомендации по развитию гостиничной, жилой, офисной, и торгово-развлекательной составляющих проекта;
  • Расчет оптимального объема и формата для каждого типа недвижимости в составе проекта
  • Определение основных коммерческих показателей для каждого типа недвижимости в составе проекта
  • Подготовка графических рекомендаций по развитию земельного участка и объемно-планировочные решений МФК

3. Финансовая модель проекта:

  • Бюджет проекта
  • Расчет показателей инвестиционной привлекательности проекта

4. Заполнение торговой части проекта арендаторами

 

остались вопросы? напишите нам

эффективные решения

  • 1 231 207 м2 сдано в аренду
  • 152 669 668 000 руб. арендный доход наших клиентов
  • 2 631 магазинов открыто
  • Ведущие эксперты рынка
    россии
  • специализация на торговой
    недвижимости
  • 17 лет опыта и отличная
    репутация

реализованные проекты

Поиск оптимальной локации для строительства торгово-развлекательного центра в Ставропольском крае

Подробнее

ТРЦ «Фестиваль» Москва

ТРЦ «Фестиваль» - один из самых популярных районных торговых центров Москвы

Подробнее

Сбор и анализ геоинформационных данных по 159 городам России для программы развития и оптимизации филиальной сети Сбербанка России

Подробнее

ТРЦ «Сан Сити» Новосибирск

ТРЦ «Сан Сити» построен в составе первого многофункционального комплекса в Новосибирске

Подробнее

Расчет ключевых показателей коммерческой эффективности торговых центров

Подробнее

ТРЦ «Мегацентр Горизонт» Ростов-на-Дону

Первый профессиональный ТРЦ в Ростове-на-Дону

Подробнее

Один из первых проектов по реконцепции ТЦ в России

Подробнее

МФК City Mall Улан-Батор, Монголия

Разработка концепции торгово-развлекательной составляющей крупнейшего многофункционального комплекса на территории Монголии - City Mall

Подробнее

Разработка концепции крупнейшего оптово-распределительного центра (ОРЦ) на территории Пермского края

Подробнее

ЖК «Пятницкие кварталы» Москва

Разработка концепции коммерческой составляющей строящегося ЖК «Пятницкие кварталы»

Подробнее

ТРК «Родник» - самый популярный торговый центр в Челябинске

Подробнее

Торговый город «Алмаз» Челябинск

Суперрегиональный торгово-развлекательный центр в Челябинске

Подробнее

Подготовка комментариев и рекомендаций к стандартам благоустройства улиц Москвы в отношении решений, влияющих на привлекательность помещений стрит ритейл для арендаторов

Подробнее

ЖК «Домашний» Москва

Разработана концепция коммерческой инфраструктуры жилого комплекса «Домашний», общая площадь застройки которого составляет 337 тыс. кв.м.

Подробнее

Привлечение международных и федеральных брендов в новый регион

Подробнее

Жилой микрорайон «Солнечный» Екатеринбург

Разработка концепции коммерческой инфраструктуры для крупнейшего проекта комплексного освоения территории в Екатеринбурге.
Общая площадь застройки проекта составляет 378,9 тыс. кв.м. 

Подробнее

Первый в России аутлет-центр международного девелопера Fashion House Development

Подробнее

ТРЦ «Академический» Екатеринбург

ТРЦ «Академический» - самый крупный районный ТРЦ в Екатеринбурге

Подробнее

Открытие флагманского магазина в ТРЦ «Атриум»

Подробнее

ТРЦ «Радуга Парк» Екатеринбург

Первый торгово-развлекательный центр в России, совмещенный с парком отдыха и развлечений на открытом воздухе

Подробнее

Один из самых крупных и посещаемых торговых центров Москвы

Подробнее

что говорят наши клиенты

Михаил Ерофеев

Коммерческий директор Forum Group

«Все специалисты компании – профессионалы своего дела, которые нацелены на подготовку именно практических решений, способных усилить потенциал бизнеса...»

Подробнее

Денис Стенько

Вице-президент по недвижимости Gloria Jeans

«Уверенно рекомендую компанию «Магазин Магазинов» как проверенного и стабильного эксперта в области торговой недвижимости. Прежде всего, следует отметить...»

Подробнее

Николай Юськив

Директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»

«Всегда получаем интересные и только качественные предложения по аренде. Смело рекомендуем компанию «Магазин Магазинов» своим партнерам...»

Подробнее

Лилия Кашина

Заместитель генерального директора по вопросам аренды ООО «Родник»

«Компания МагазинМагазинов - эксперт высшего класса в сфере коммерческой недвижимости, сотрудничество с которым...»

Подробнее

Будем рады познакомиться лично и обсудить ваши задачи

P.S. в нашем офисе растут мандарины
и подают отличный кофе :)
Россия, Москва, 119034,
ул. Пречистенка, 40/2 стр.1 подъезд 2
8 (495) 790-00-00
Максим Манкевичдиректор
по развитию