Анализ потенциала земельного участка

для строительства объекта торговой недвижимости

Как наиболее эффективно использовать земельный участок, чтобы обеспечить максимальную отдачу от инвестиций?

Для определения оптимального сценария использования участка, необходимо провести анализ ключевых факторов, влияющих на коммерческую привлекательность территории: потенциал местоположения, физические характеристики участка, потенциал рыночного спроса. Провести анализ альтернативных вариантов использования участка и просчитать финансовую обоснованность проекта. При этом критически важно, использовать максимально полные и проверенные данные о рынке, т.к. ошибка на этом этапе ставит под угрозу все инвестиции в проект.

Анализ потенциала земельного участка поможет принять решение, если Вы:


1. Рассматриваете возможность строительства объекта торговой недвижимости на своем земельном участке.

2. Рассматриваете возможность покупки земельного участка с целью размещения торгового центра.
  
3. Хотите выбрать из множества участков наиболее перспективный для последующего размещения торгового объекта.

4. Оцениваете перспективу увеличения площади действующего торгового объекта.


Этапы работы при оценке потенциала земельного участка:


1. Сбор и анализ данных

a) Анализ существующих ограничений и обременений  

В рамках первого этапа мы анализируем градостроительную документацию, материалы системы учета объектов недвижимости. В начале работы важно получить полную картину по текущим и потенциальным ограничениям развития анализируемой территории.

b) Оценка качества местоположения земельного участка

Для объектов торговой недвижимости критичен фактор выбора правильной локации. В своей работе мы используем систему качественных оценок ключевых характеристик местоположения. Сюда входит оценка уровня транспортной, пешеходной, визуальной доступности будущего объекта торговой недвижимости. Используя возможности собственной системы геомаркетинга МАГИСТРО, мы анализируем плотность населения в ближайшем окружении и различных зонах доступности. Также мы оцениваем окружение земельного участка и то, как оно будет влиять на эффективность работы торговой функции объекта.

c) Анализ рынка торговой недвижимости

Разные города в разной степени привлекательны для девелопмента объектов торговой недвижимости. Анализируя текущее и будущее предложение на рынке, мы формируем представление об уровне конкуренции. Особое внимание мы уделяем качественным торговым центрам и объектам в ближайшем окружении земельного участка.

Анализ внешней среды включает в себя изучение социально-экономических показателей, определяющих развитие рынка торговой недвижимости города - таких как динамика роста населения, уровень доходов, объем и структура потребительских расходов, оборот розничной торговли, общественного питания, досуга и др.

2. Геомаркетинг и расчет потенциала земельного участка

a) Анализ емкости участка

Мы проводим расчет предельно возможной площади будущего ТЦ с учетом имеющихся ограничений и обременений в отношении использования участка. Предварительный расчет арендопригодной площади проводится на основании рекомендуемых коэффициентов использования площадей, обеспечения парковочными местами.
   
b) Анализ торговых зон

Использование собственного сервиса геомаркетинга МАГИСТРО позволяет нам смоделировать множество сценариев и спрогнозировать объем аудитории торгового центра при различных вариантах его площади. Чем масштабнее проект ТЦ, тем больше его зона охвата и число потенциальных конкурентов в её границах. С применением гравитационных моделей (таких как модель Хаффа) мы рассчитываем  распределение аудитории между объектами торговой недвижимости.

c) Прогноз  потребительского потенциала

Ключевой этап – расчет товарооборота будущих арендаторов в анализируемой локации. Для объекта торговой недвижимости это прогнозный объем денежных расходов, которые аудитория может потратить на различные товары и услуги. Мы соотносим эти данные с эффективным товарооборотом арендаторов различного профиля и определяем оптимальную площадь будущего объекта торговой недвижимости, при которой эффективность работы каждого квадратного метра максимальна.

3. Формирование практических рекомендаций и выводов

a) Проведение SWOT-анализа качества местоположения земельного участка с точки зрения возможности реализации на нем проекта торговой недвижимости;

b) Анализ преимуществ и недостатков ключевых конкурентов (объектов, имеющих наибольшее влияние на развитие вашего проекта);

c) Заключение о целесообразности развития проекта торговой недвижимости в заданной локации;
  
d) Выводы относительно площади торгового объекта, позволяющей добиться максимального товарооборота с 1 кв. м;

e) Рекомендации по профильному составу арендаторов;

f) Рекомендации по ключевым количественным характеристикам будущего объекта (общая площадь, этажность, тип парковки).


В результате анализ потенциала земельного участка позволит:


1. Принять решение о строительстве торгового центра;

2. Принять решение о покупке/аренде земельного участка;

3. Принять решение о выборе варианта застройки земельного участка;

4. Выбрать участок из портфеля для первоочередного освоения;

5. Принять решение о расширении торгового объекта;

6. Подготовить задание на разработку концепции торгового центра;

7. Разработать проект планировки территории, включающей рассматриваемый участок;

8. Оценить экономическую эффективность реализации проекта торговой недвижимости на участке.

РЕЗУЛЬТАТ:

1. Итоговое заключение о целесообразности размещения объекта торговой недвижимости на данном земельном участке;

2. Точная количественная оценка потенциала земельного участка, выраженная в наборе показателей:

  • Объем аудитории будущего объекта;
  • Прогнозная посещаемость ТЦ;
  • Наиболее эффективная площадь будущего объекта;
  • Рекомендации по профильному составу арендаторов;
  • Расчет товарооборота будущих арендаторов торгового центра;
  • Эффективная средневзвешенная арендная ставка по ТЦ;
  • Прогноз совокупного арендного дохода.

остались вопросы? напишите нам

эффективные решения

  • 1 231 207 м2 сдано в аренду
  • 152 669 668 000 руб. арендный доход наших клиентов
  • 2 631 магазинов открыто
  • Ведущие эксперты рынка
    россии
  • специализация на торговой
    недвижимости
  • 17 лет опыта и отличная
    репутация

реализованные проекты

Поиск оптимальной локации для строительства торгово-развлекательного центра в Ставропольском крае

Подробнее

ТРЦ «Фестиваль» Москва

ТРЦ «Фестиваль» - один из самых популярных районных торговых центров Москвы

Подробнее

Сбор и анализ геоинформационных данных по 159 городам России для программы развития и оптимизации филиальной сети Сбербанка России

Подробнее

ТРЦ «Сан Сити» Новосибирск

ТРЦ «Сан Сити» построен в составе первого многофункционального комплекса в Новосибирске

Подробнее

Расчет ключевых показателей коммерческой эффективности торговых центров

Подробнее

ТРЦ «Мегацентр Горизонт» Ростов-на-Дону

Первый профессиональный ТРЦ в Ростове-на-Дону

Подробнее

Один из первых проектов по реконцепции ТЦ в России

Подробнее

МФК City Mall Улан-Батор, Монголия

Разработка концепции торгово-развлекательной составляющей крупнейшего многофункционального комплекса на территории Монголии - City Mall

Подробнее

Разработка концепции крупнейшего оптово-распределительного центра (ОРЦ) на территории Пермского края

Подробнее

ЖК «Пятницкие кварталы» Москва

Разработка концепции коммерческой составляющей строящегося ЖК «Пятницкие кварталы»

Подробнее

ТРК «Родник» - самый популярный торговый центр в Челябинске

Подробнее

Торговый город «Алмаз» Челябинск

Суперрегиональный торгово-развлекательный центр в Челябинске

Подробнее

Подготовка комментариев и рекомендаций к стандартам благоустройства улиц Москвы в отношении решений, влияющих на привлекательность помещений стрит ритейл для арендаторов

Подробнее

ЖК «Домашний» Москва

Разработана концепция коммерческой инфраструктуры жилого комплекса «Домашний», общая площадь застройки которого составляет 337 тыс. кв.м.

Подробнее

Привлечение международных и федеральных брендов в новый регион

Подробнее

Жилой микрорайон «Солнечный» Екатеринбург

Разработка концепции коммерческой инфраструктуры для крупнейшего проекта комплексного освоения территории в Екатеринбурге.
Общая площадь застройки проекта составляет 378,9 тыс. кв.м. 

Подробнее

Первый в России аутлет-центр международного девелопера Fashion House Development

Подробнее

ТРЦ «Академический» Екатеринбург

ТРЦ «Академический» - самый крупный районный ТРЦ в Екатеринбурге

Подробнее

Открытие флагманского магазина в ТРЦ «Атриум»

Подробнее

ТРЦ «Радуга Парк» Екатеринбург

Первый торгово-развлекательный центр в России, совмещенный с парком отдыха и развлечений на открытом воздухе

Подробнее

Один из самых крупных и посещаемых торговых центров Москвы

Подробнее

что говорят наши клиенты

Михаил Ерофеев

Коммерческий директор Forum Group

«Все специалисты компании – профессионалы своего дела, которые нацелены на подготовку именно практических решений, способных усилить потенциал бизнеса...»

Подробнее

Денис Стенько

Вице-президент по недвижимости Gloria Jeans

«Уверенно рекомендую компанию «Магазин Магазинов» как проверенного и стабильного эксперта в области торговой недвижимости. Прежде всего, следует отметить...»

Подробнее

Николай Юськив

Директор департамента недвижимости ГК «Спортмастер»

«Всегда получаем интересные и только качественные предложения по аренде. Смело рекомендуем компанию «Магазин Магазинов» своим партнерам...»

Подробнее

Лилия Кашина

Заместитель генерального директора по вопросам аренды ООО «Родник»

«Компания МагазинМагазинов - эксперт высшего класса в сфере коммерческой недвижимости, сотрудничество с которым...»

Подробнее

Будем рады познакомиться лично и обсудить ваши задачи

P.S. в нашем офисе растут мандарины
и подают отличный кофе :)
Россия, Москва, 119034,
ул. Пречистенка, 40/2 стр.1 подъезд 2
8 (495) 790-00-00
Максим Манкевичдиректор
по развитию