Столичный рынок торговых центров в 3 квартале 2015: признаки позитивного оживления

Объем нового предложения на рынке Москвы невелик.

В третьем квартале 2015 года на рынке торговой недвижимости Москвы появилось два торговых центра современного уровня совокупной арендопригодной площадью 55,3 тыс.кв.м. Общий объем столичного рынка по итогу сентября составил 5,2 млн кв.м. Обеспеченность жителей качественными торговыми площадями выросла с 424 кв.м/1000 жит. на конец июня до 429 кв.м/1000 жит. на текущий момент. 
В Q3 2015 в эксплуатацию были введены 2-ая очередь аутлет центра Vnukovo Outlet Village и ТРЦ «РИО» на Киевском шоссе. Объекты, повторяя тенденцию прошлых кварталов, были открыты с высокой долей пустующих площадей. В ТРЦ «РИО» заработал только якорный продуктовый гипермаркет «Лента», то есть торговый центр по факту открытия был заполнен на 18%.

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в Москве в Q3 2015

Объем ввода в третьем квартале 2015 сопоставим с данными аналогичного периода прошлого года, когда в Москве было также открыто два ТЦ («Водный» и «Алфавит») общей арендопригодной площадью 43,2 тыс. кв.м. Всего с начала 2015 года в Москве было открыто 7 торговых центров современного уровня совокупной GLA 367,1 тыс. кв.м. 

Уровень пустующих площадей на столичном рынке сократился впервые с 2014 года 

В третьем квартале 2015 года уровень пустующих площадей сократился с 10% до 9%. Этому способствовало несколько факторов. Во-первых, объем ввода нового предложения за квартал был небольшим. Рост доли пустующих площадей, как правило, спровоцирован открытием новых объектов с низкой долей заполняемости. Так, и во втором полугодии 2014 года, и во первом полугодии 2015 года, на рынке вводилось рекордное количество новых площадей (415 тыс. и 312 тыс. кв.м GLA соответственно). На фоне снижения реальных доходов населения и, как следствие, падающей активности ритейлеров, такая ситуация приводила к росту доли пустующих площадей (до 8,5% в 2014 и 10% в 2015). 
Во-вторых, снижению доли пустующих площадей способствовало дозаполнение новых торговых центров. Так, если в торговых центрах, открытых с 2014 года на конец июня 2015 года пустовало в общей сложности 35% площадей, то всего за три месяца эта цифра сократилась до 29% (даны параметры LFL, без учета ТРЦ «РИО», открытого в Q3). 
Среди ТЦ, открытых с 2014 года лидером по заполняемости торговых площадей стали ТРЦ Mari (+26%), «Авиапарк» (+14%), Центральный детский магазин на Лубянке (+ 11%) и Columbus (+4%). 
В прошлом квартале мы отмечали, что в то время как новые торговые центры постепенно дозаполняются, в объектах, открытых до 2014 года, доля пустующих площадей растет. Сейчас такой тенденции мы не наблюдаем: по торговым центрам, которые существуют на рынке давно, уровень пустующих площадей за квартал сократился с 6% до 5%.

В третьем квартале 2015 года рост доли пустующих площадей в торговых центрах Москвы приостановился

Участники рынка начали находить точки соприкосновения 

По торговым центрам Москвы, открытых до 2014 года, мы фиксируем диапазон средних ставок аренды, номинированных в рублях. По итогу третьего квартала 2015, средние ставки аренды снизились примерно на 6% по сравнению с концом прошлого года. Увеличение затронуло лишь арендаторов профиля FMCG и DIY – тренд, который мы стали отмечать с середины года. 

Диана Зазнобина, партнер, ведущий консультант компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ отмечает: «В конце третьего квартала действительно наметилась позитивная динамика на рынке. Количество сделок увеличивается, что свидетельствует о том, что участники процесса (арендаторы и арендодатели) нащупали общие точки соприкосновения. Те коммерческие условия, которые считались неприемлемыми еще год назад, сейчас выглядят вполне рыночными, с которыми можно работать и планировать свой дальнейший бизнес. Хочется надеяться, этот тренд продолжит свое развитие».

Диапазон средних ставок аренды для торговых центров, открытых до 2014 года

В таблице приведены диапазоны средних ставок аренды на помещения в действующих торговых центрах современного уровня в Москве, открытых до 2014 года, за 1 кв.м в год, без учета НДС и эксплуатационных платежей, по состоянию на конец сентября 2015 года.

В новых торговых центрах, введенных в эксплуатацию начиная с 2014 года, нет возможности оценить средний уровень ставок аренды, поскольку арендаторы платят либо % от товарооборота, либо ограничивают арендную плату CAP. В зависимости от ситуации в том или ином новом проекте, схема взимания арендной платы может сильно варьироваться – поэтому мы не выводим средних значений, а даем диапазоны CAP. Текущая динамика ставок аренды отражает ситуацию с изменением товарооборотов ритейлеров.

Коммерческие условия для торговых центров, введенных в эксплуатацию с 2014 года

До конца года уровень пустующих площадей останется практически неизменным

До конца года на рынке ожидается появление еще двух торговых центров совокупной арендопригодной площадью 62 тыс. кв. м GLA: это ТРЦ Avenue South West на проспекте Вернадского и ТРЦ «Калита» на Новоясеневском проспекте. Оба объекта находятся в финальной стадии готовности и, с высокой долей вероятности, будут введены до конца года.

Торговые центры, планируемые к открытию в Москве до конца 2015 года

С условием того, что новые торговые центры также будут вводиться с низким уровнем заполняемости арендаторами, а действующие торговые центры будут дозаполняться, уровень пустующих площадей в среднем по рынку к концу года останется на уровне 9 -10%.