Вакансия в ТЦ сокращается – спрос на площади в профессиональных объектах растет
Последние тенденции рынка торговой недвижимости, казалось бы, не внушают оптимизма. Например, по итогам 2017 года общий объем ввода площадей в качественных торговых центрах России составил около 750 тыс. кв. м. Из них 30% (234 тыс. кв. м) приходится на Москву. 516 тыс. кв. м, введенных в эксплуатацию в регионах РФ, стали минимальным показателем еще со времен 2007 года, когда российскую недвижимость затронул мировой финансовый кризис. Текущий, 2018 год, по прогнозам также не станет рекордсменом по вводу ТЦ. Сократилось количество новых проектов, и большинство новых открытий - это вторые и третьи фазы уже работающих торговых центров, а также проекты, давно находящиеся в разработке. Но что, если сейчас как раз самое время для развития?
В пользу расхожего, но из-за этого не ставшего менее верным, утверждения, что кризис открывает новые возможности, говорит и объем вакантных площадей, который неуклонно сокращается и уже почти достиг докризисного уровня в 3-5%. Важный факт - активно заполняются как давно функционирующие объекты, так и торговые центры, построенные в течение последних трех лет. Еще год-два назад торговые центры открывались с большим числом неработающих магазинов и медленно наращивали уровень заполняемости. Последние открытия крупных ТРЦ, таких как, к примеру, Central Park в Курске, показывают реальную возможность девелоперов открываться с низким уровнем вакансии. Арендаторы сейчас с большей охотой рассматривают новые ТЦ для открытия своих точек. Нередко среди якорных арендаторов, например, развлекательных центров, даже устраивается тендер на открытие в потенциально успешном объекте. Ключевое условие – в проект торгового центра арендаторы должны, действительно, поверить. Для многих fashion-якорей одним из главных условий для открытия в том или ином ТЦ является достижение минимально необходимого уровня заполняемости площадей ТЦ. Таким образом получается замкнутый круг, однако это текущая реальность. В современных условиях уже нельзя строить невнятный проект в непривлекательной локации. Сами девелоперы это понимают, поэтому ряд ранее заявленных сомнительных проектов так и останется на бумаге.
Торговая недвижимость – самый прибыльный и перспективный сектор?
Большинство активных сегодня игроков уже давно работают на рынке, на долю новичков приходится порядка 15% нового стока. С одной стороны, это не так уж мало, но еще несколько лет назад непрофильные девелоперы занимали треть рынка. Такой дисбаланс объясняется тем, что новые игроки редко понимают, что им может дать торговый центр в портфеле проектов.
При этом сегодня рынок торговой недвижимости в масштабах страны является одним из наиболее интересных с точки зрения окупаемости инвестиций и превосходит не только офисы или склады, но даже сектор жилой недвижимости.
Офисный рынок развивается только в Москве, ну, скажем, еще в Санкт-Петербурге, в то время как в большинстве регионов страны спрос на высококлассные помещения закрывается всего несколькими проектами. Часто на региональных рынках офисной недвижимости, как и складской, в меньшем объеме реализуются спекулятивные проекты, многое строится под нужды конкретных арендаторов. Здесь остается все меньше случайных арендаторов и покупателей.
Не так все гладко и с жильем. Девелоперы здесь не первый год страдают от затоваренности и, как следствие, падения спроса, из-за чего вынуждены снижать цены как напрямую, так и за счет постоянных рекламных акций, в которых скидки доходят до 15-20%. Затрудняет работу и постоянное ужесточение нормативных требований к застройщикам. В итоге маржинальность жилья зачастую не превышает и 15%.
Качественный торговый проект, расположенный в правильной локации, имеющий четко проработанную концепцию и сильный пул арендаторов, со временем можно будет выгодно продать. Лучшие проекты торговых центров сейчас окупаются в течение семи лет, то есть можно говорить о маржинальности в 16% и выше. Возможно, и это не так много, как порой хотелось бы инвесторам, но бОльшую доходность получить на рынке недвижимости пока вряд ли удастся в силу экономических реалий.
Строить стало легче
Между тем, строить, на первый взгляд, стало легче. Даже в Москве есть достаточный выбор участков и бумажных проектов с адекватной ценой, чего не было 5 лет назад. Еще проще ситуация в регионах, где помимо новых участков, можно найти и те, которые уже были отведены под строительство, но из-за когда-то возникших финансовых проблем от проектов пришлось отказаться. При этом местные власти обычно активно идут на встречу желающим открыть новый ТЦ и поднять качество городской инфраструктуры. В российской практике уже есть несколько примеров, когда муниципальные власти, в недостаточной мере лояльные инвесторам, получали предупреждения от федерального и регионального руководства и вынуждены были идти на сотрудничество с инвесторами. Для субъектов РФ сейчас, как никогда, на повестке дня стоит вопрос привлечения инвесторов и повышения бюджетной эффективности.
Как мы помним, в кризисные 2014-2016 годы сложным вопросом оказалось взаимодействие банков и девелоперов коммерческой недвижимости. В то время условия привлечения банковского финансирования не бились с возможностями проектов по обеспечению необходимой доходной части. Поэтому многие проекты были заморожены или были вынуждены увеличить инвестиционный период.
Сейчас ситуация другая. Ставки по кредитам в рамках проектного финансирования уже достигли докризисного уровня. Банки более лояльно относятся к вопросам льготного периода выплат по выданным кредитам. Далее, кредитные организации стали более профессионально вникать в суть взаимоотношений арендаторов и арендодателей и все реже озвучивать заведомо невыполнимые условия по открытию кредитных линий (например, в части достижения минимального процента подписанных предварительных договоров аренды).
Конечно, число организаций, финансирующих проекты, сократилось. По сути, девелоперам сейчас приходится работать с 3-4 российскими банками, почти все из которых – государственные. Финансирование проектов различными фондами и другими некредитными организациями сошло на нет. Как правило, деньги этих структур в условиях нестабильной экономической ситуации в такой рисковый и одновременно низкомаржинальный сегмент, как коммерческая недвижимость, не направляются. Но опыт посткризисного развития как российского, так и мирового рынков показывает, что такие инвесторы вернутся на рынок.
Интересно, что в кризисный период девелоперами активно прорабатывались варианты соинвестирования в проекты независимыми участниками. Даже сейчас, имея возможность использовать банковское финансирование, такие проекты реализуются. Особенно часто это происходит в регионах, где традиционно уже были выстроены связи между участниками рынка - на Дальнем Востоке и Северном Кавказе.
Рынок торговых центров на рубеже зрелости
До сих пор никто не может точно сказать, где именно предел насыщения рынка торговой недвижимости городов. Помимо разницы в социально-экономическом уровне развития регионов России, есть общие тенденции изменения потребительского поведения. Сейчас все больше внимания уделено развитию online-торговли. И если всего лишь год назад конкуренция за деньги потребителей велась на уровне выбора места совершения покупки (пойти в магазин бренда или воспользоваться сайтом его же или аналогов), то сейчас борьба идет в принципе за расходы потребителей. С появлением большого числа маркетплейсов у жителя любого города РФ появилась возможность купить любой товар за минимально возможные деньги. Пусть это будет не брендовые кроссовки или игрушки, но это будет дешевле. Как показывают многочисленные опросы потребителей, в России на первых местах среди факторов выбора места совершения покупок всегда остается цена.
Такая конкуренция сказывается на популярности морально устаревших торговых комплексов, так называемых «рынков под крышей». Со сменой поколений потребителей аудитория таких объектов неуклонно снижается. Новым потребителям со смартфоном в руках необходимо предложить что-то существенно интереснее простого набора noname-магазинов в стеклянных бутиках.
Те собственники устаревающих объектов, которые это понимают, инвестируют в реновацию ТЦ. Доля таких проектов каждый год будет только расти. Особенно это будет заметно на относительно насыщенных рынках таких городов как Екатеринбург, Самара, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар. В Москве такие проекты уже давно не в новинку. Отрадно, что в столице и многих крупных городах собственники понимают, что проект нуждается в обновлении еще до того, как коридоры торгового центра опустеют. Однако даже здесь остались и те, кто ориентируется исключительно на текущую доходность, не задумываясь о том, что в скором времени она закономерно начнет падать. С этим связан тот факт, что в действительности проектов строительства новых ТЦ пока больше, чем реновации существующих. Собственники торговых объектов, введенных 5 и более лет назад, ориентируются совершенно на другую доходность. Наверное, им психологически сложно принять тот факт, что сверхдоходности на этом рынке уже нет.
Но не стоит думать, что новых проектов на рынке торговой недвижимости нет. Сейчас мы проходим фазу спада активности рынка, но это не значит, что девелоперы не планируют развивать новые проекты. Наоборот многие профессиональные игроки, пережившие не один кризис на рынке недвижимости, сейчас прорабатывают новые возможности. Мы видим, что число проектов, находящихся на стадии разработки концепций и брокериджа, сейчас не меньше, чем в лучшие для рынка годы. Эти проекты, несомненно, станут самыми успешными в своих городах в 2019-2021 годах. Все более тесная совместная работа инвесторов, девелоперов, профессиональных консультантов и архитекторов позволяет выводить на рынок тщательно продуманные проекты. Что, в свою очередь, повышает общий уровень развития рынка торговой недвижимости и заставляет предпринимать ответные действия действующих ТЦ. Таким образом, насыщение рынка качественными объектами провоцирует процессы реновации и редевелопмента. Хороший пример такой реакции на изменения рынка – проект реновации торговых центров МЕГА от крупнейшего девелопера на российском рынке, IKEA. Нельзя сказать, что объекты этой компании потеряли свою привлекательность для арендаторов и конечных потребителей. Но девелопер действует на опережение. В момент затишья на рынке стартовала масштабная компания по реновации давно функционирующих объектов. Несомненно, это хороший пример для остальных девелоперов, как необходимо действовать на рынке в период спада. Избитая фраза о том, что кризис – это время возможностей, здесь верна на 100%. Мы видим, что этот и другие примеры реновации от успешных девелоперов вдохновляют участников рынка. И его развитие наконец проявляется не только в приросте квадратных метров, но и качественно – в учете потребностей конечных потребителей.
Последние тенденции рынка торговой недвижимости, казалось бы, не внушают оптимизма. Например, по итогам 2017 года общий объем ввода площадей в качественных торговых центрах России составил около 750 тыс. кв. м. Из них 30% (234 тыс. кв. м) приходится на Москву. 516 тыс. кв. м, введенных в эксплуатацию в регионах РФ, стали минимальным показателем еще со времен 2007 года, когда российскую недвижимость затронул мировой финансовый кризис. Текущий, 2018 год, по прогнозам также не станет рекордсменом по вводу ТЦ. Сократилось количество новых проектов, и большинство новых открытий - это вторые и третьи фазы уже работающих торговых центров, а также проекты, давно находящиеся в разработке. Но что, если сейчас как раз самое время для развития?
В пользу расхожего, но из-за этого не ставшего менее верным, утверждения, что кризис открывает новые возможности, говорит и объем вакантных площадей, который неуклонно сокращается и уже почти достиг докризисного уровня в 3-5%. Важный факт - активно заполняются как давно функционирующие объекты, так и торговые центры, построенные в течение последних трех лет. Еще год-два назад торговые центры открывались с большим числом неработающих магазинов и медленно наращивали уровень заполняемости. Последние открытия крупных ТРЦ, таких как, к примеру, Central Park в Курске, показывают реальную возможность девелоперов открываться с низким уровнем вакансии. Арендаторы сейчас с большей охотой рассматривают новые ТЦ для открытия своих точек. Нередко среди якорных арендаторов, например, развлекательных центров, даже устраивается тендер на открытие в потенциально успешном объекте. Ключевое условие – в проект торгового центра арендаторы должны, действительно, поверить. Для многих fashion-якорей одним из главных условий для открытия в том или ином ТЦ является достижение минимально необходимого уровня заполняемости площадей ТЦ. Таким образом получается замкнутый круг, однако это текущая реальность. В современных условиях уже нельзя строить невнятный проект в непривлекательной локации. Сами девелоперы это понимают, поэтому ряд ранее заявленных сомнительных проектов так и останется на бумаге.
Торговая недвижимость – самый прибыльный и перспективный сектор?
Большинство активных сегодня игроков уже давно работают на рынке, на долю новичков приходится порядка 15% нового стока. С одной стороны, это не так уж мало, но еще несколько лет назад непрофильные девелоперы занимали треть рынка. Такой дисбаланс объясняется тем, что новые игроки редко понимают, что им может дать торговый центр в портфеле проектов.
При этом сегодня рынок торговой недвижимости в масштабах страны является одним из наиболее интересных с точки зрения окупаемости инвестиций и превосходит не только офисы или склады, но даже сектор жилой недвижимости.
Офисный рынок развивается только в Москве, ну, скажем, еще в Санкт-Петербурге, в то время как в большинстве регионов страны спрос на высококлассные помещения закрывается всего несколькими проектами. Часто на региональных рынках офисной недвижимости, как и складской, в меньшем объеме реализуются спекулятивные проекты, многое строится под нужды конкретных арендаторов. Здесь остается все меньше случайных арендаторов и покупателей.
Не так все гладко и с жильем. Девелоперы здесь не первый год страдают от затоваренности и, как следствие, падения спроса, из-за чего вынуждены снижать цены как напрямую, так и за счет постоянных рекламных акций, в которых скидки доходят до 15-20%. Затрудняет работу и постоянное ужесточение нормативных требований к застройщикам. В итоге маржинальность жилья зачастую не превышает и 15%.
Качественный торговый проект, расположенный в правильной локации, имеющий четко проработанную концепцию и сильный пул арендаторов, со временем можно будет выгодно продать. Лучшие проекты торговых центров сейчас окупаются в течение семи лет, то есть можно говорить о маржинальности в 16% и выше. Возможно, и это не так много, как порой хотелось бы инвесторам, но бОльшую доходность получить на рынке недвижимости пока вряд ли удастся в силу экономических реалий.
Строить стало легче
Между тем, строить, на первый взгляд, стало легче. Даже в Москве есть достаточный выбор участков и бумажных проектов с адекватной ценой, чего не было 5 лет назад. Еще проще ситуация в регионах, где помимо новых участков, можно найти и те, которые уже были отведены под строительство, но из-за когда-то возникших финансовых проблем от проектов пришлось отказаться. При этом местные власти обычно активно идут на встречу желающим открыть новый ТЦ и поднять качество городской инфраструктуры. В российской практике уже есть несколько примеров, когда муниципальные власти, в недостаточной мере лояльные инвесторам, получали предупреждения от федерального и регионального руководства и вынуждены были идти на сотрудничество с инвесторами. Для субъектов РФ сейчас, как никогда, на повестке дня стоит вопрос привлечения инвесторов и повышения бюджетной эффективности.
Как мы помним, в кризисные 2014-2016 годы сложным вопросом оказалось взаимодействие банков и девелоперов коммерческой недвижимости. В то время условия привлечения банковского финансирования не бились с возможностями проектов по обеспечению необходимой доходной части. Поэтому многие проекты были заморожены или были вынуждены увеличить инвестиционный период.
Сейчас ситуация другая. Ставки по кредитам в рамках проектного финансирования уже достигли докризисного уровня. Банки более лояльно относятся к вопросам льготного периода выплат по выданным кредитам. Далее, кредитные организации стали более профессионально вникать в суть взаимоотношений арендаторов и арендодателей и все реже озвучивать заведомо невыполнимые условия по открытию кредитных линий (например, в части достижения минимального процента подписанных предварительных договоров аренды).
Конечно, число организаций, финансирующих проекты, сократилось. По сути, девелоперам сейчас приходится работать с 3-4 российскими банками, почти все из которых – государственные. Финансирование проектов различными фондами и другими некредитными организациями сошло на нет. Как правило, деньги этих структур в условиях нестабильной экономической ситуации в такой рисковый и одновременно низкомаржинальный сегмент, как коммерческая недвижимость, не направляются. Но опыт посткризисного развития как российского, так и мирового рынков показывает, что такие инвесторы вернутся на рынок.
Интересно, что в кризисный период девелоперами активно прорабатывались варианты соинвестирования в проекты независимыми участниками. Даже сейчас, имея возможность использовать банковское финансирование, такие проекты реализуются. Особенно часто это происходит в регионах, где традиционно уже были выстроены связи между участниками рынка - на Дальнем Востоке и Северном Кавказе.
Рынок торговых центров на рубеже зрелости
До сих пор никто не может точно сказать, где именно предел насыщения рынка торговой недвижимости городов. Помимо разницы в социально-экономическом уровне развития регионов России, есть общие тенденции изменения потребительского поведения. Сейчас все больше внимания уделено развитию online-торговли. И если всего лишь год назад конкуренция за деньги потребителей велась на уровне выбора места совершения покупки (пойти в магазин бренда или воспользоваться сайтом его же или аналогов), то сейчас борьба идет в принципе за расходы потребителей. С появлением большого числа маркетплейсов у жителя любого города РФ появилась возможность купить любой товар за минимально возможные деньги. Пусть это будет не брендовые кроссовки или игрушки, но это будет дешевле. Как показывают многочисленные опросы потребителей, в России на первых местах среди факторов выбора места совершения покупок всегда остается цена.
Такая конкуренция сказывается на популярности морально устаревших торговых комплексов, так называемых «рынков под крышей». Со сменой поколений потребителей аудитория таких объектов неуклонно снижается. Новым потребителям со смартфоном в руках необходимо предложить что-то существенно интереснее простого набора noname-магазинов в стеклянных бутиках.
Те собственники устаревающих объектов, которые это понимают, инвестируют в реновацию ТЦ. Доля таких проектов каждый год будет только расти. Особенно это будет заметно на относительно насыщенных рынках таких городов как Екатеринбург, Самара, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Краснодар. В Москве такие проекты уже давно не в новинку. Отрадно, что в столице и многих крупных городах собственники понимают, что проект нуждается в обновлении еще до того, как коридоры торгового центра опустеют. Однако даже здесь остались и те, кто ориентируется исключительно на текущую доходность, не задумываясь о том, что в скором времени она закономерно начнет падать. С этим связан тот факт, что в действительности проектов строительства новых ТЦ пока больше, чем реновации существующих. Собственники торговых объектов, введенных 5 и более лет назад, ориентируются совершенно на другую доходность. Наверное, им психологически сложно принять тот факт, что сверхдоходности на этом рынке уже нет.
Но не стоит думать, что новых проектов на рынке торговой недвижимости нет. Сейчас мы проходим фазу спада активности рынка, но это не значит, что девелоперы не планируют развивать новые проекты. Наоборот многие профессиональные игроки, пережившие не один кризис на рынке недвижимости, сейчас прорабатывают новые возможности. Мы видим, что число проектов, находящихся на стадии разработки концепций и брокериджа, сейчас не меньше, чем в лучшие для рынка годы. Эти проекты, несомненно, станут самыми успешными в своих городах в 2019-2021 годах. Все более тесная совместная работа инвесторов, девелоперов, профессиональных консультантов и архитекторов позволяет выводить на рынок тщательно продуманные проекты. Что, в свою очередь, повышает общий уровень развития рынка торговой недвижимости и заставляет предпринимать ответные действия действующих ТЦ. Таким образом, насыщение рынка качественными объектами провоцирует процессы реновации и редевелопмента. Хороший пример такой реакции на изменения рынка – проект реновации торговых центров МЕГА от крупнейшего девелопера на российском рынке, IKEA. Нельзя сказать, что объекты этой компании потеряли свою привлекательность для арендаторов и конечных потребителей. Но девелопер действует на опережение. В момент затишья на рынке стартовала масштабная компания по реновации давно функционирующих объектов. Несомненно, это хороший пример для остальных девелоперов, как необходимо действовать на рынке в период спада. Избитая фраза о том, что кризис – это время возможностей, здесь верна на 100%. Мы видим, что этот и другие примеры реновации от успешных девелоперов вдохновляют участников рынка. И его развитие наконец проявляется не только в приросте квадратных метров, но и качественно – в учете потребностей конечных потребителей.
Андрей Васюткин, Руководитель отдела исследований и консалтинга МАГАЗИН МАГАЗИНОВ